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想住郊区大别墅的朋友们，机会来了
8月底，福建漳州出台新的房地产政策
允许郊区住宅项目容积率低于1.0
上次中国批准1.0容积率的住宅还是2006年
之后连续18年没有合法的郊区别墅
所以，听说漳州放开容积率限制
很多人的反应是，“美国郊区大别墅要来了”
认真研究文件，我们发现
新政策和美国郊区别墅的相似之处不只是低容积率
更重要的两点是，景观区位条件好
不具备公交条件
这才是美国郊区小镇的典型配置
城市人口来郊区
肯定要挑风景好的地方盖房子
同时，美国城市中产不希望别人打扰自己的生活
特别强调盖房子的地方不能通公交
只允许有私家车进来
甚至只允许有小镇停车证的人进来
看了文件原文，我才确信
漳州乃至其他中国城市
真要学习美国的郊区小镇
我们接着来聊聊
如何拥有一栋美式别墅
当代中国人对美国生活的刻板印象之一
就是家家住的栋别墅
花费大力气打理自家花园草坪
家庭成员日常出行人均一辆车
但这并不算美国人的传统
在工业化早期
美国人也倾向于在城里建高层住宅楼
最早的电梯就是19世纪美国人发明的
1933年国际建筑协会制定雅典《宪章》
建议缩小工作地点和住宅之间的距离
要在人口密度较高的地方建立高层集体住宅
深刻影响了美国的城市
美国城市中产开始往郊区搬
是二战后的趋势
当时美国的城市化人口比例达到了64%
相当于2021年的中国
美国城市中心变得昂贵、拥挤、混乱
中产阶级开始考虑其他的选择
正好美国在二战后发展了两大产业
汽车和公路
支持了中产阶级搬出去的愿望
上世纪50年代
美国人每年的可支配收入是1742美元
当时的畅销车型1949款福特是1511美元
家庭开支稍微节约一点
一年就能买辆代步车
这和今天中国家庭的购买力也相似
到了60年代
汽车相对收入更便宜了
平均每两个美国人就有一辆汽车
与此同时
美国政府补贴234亿美元
造了7万公里的州际高速公路
相当于2010年的中国
这些高速公路设计时速不低
但是因为不缺土地
往往设置比较宽的绿化带和辅路
允许支路直接连通高速公路
所以沿途的郊区都能利用高速公路进程
汽车和路都普及了
只要政府鼓励
居民一定会去郊区
五六十年代
美国政府有两个部门
专门给郊区新建独栋别墅发放贷款
直接支持了1100万栋独栋别墅
送五分之一的美国人去了郊区
2024年的中国
已经造了17万公里高速公路
汽车产量世界第一
预计几年后
人均汽车数量就要赶上了当年的美国
现在地方政府
开始鼓励郊区化低密度住宅
的确有可能制造一批美国风格的郊区小镇
而且和当年的美国比
中国人有更多的理由去郊区
上一轮房地产热潮
把几亿中国人送进了高密度高层住宅
随着时间推移
高楼的缺点逐渐暴露
首先高层住宅不利于消防和紧急疏散
常规消防云梯车只能抬升53米
80米以上基本够不到
其次
高楼建筑养护成本高
电梯供水供电都是问题
最后
同一栋楼住的人多
隐患和矛盾就多
经常听说有业主私自拆了承重墙
把几百户变成危房
房屋养老金政策刚一出来
就引发全社会争议
未来如果房屋遇到重大问题
基本不可能说服几百户人家
共同承担修理成本
所以在人口增长开始下降的时代
城市高楼也会慢慢退场
制造郊区独栋住宅的需求
而政府发现城市高密度用地卖不动
为了土地财政
也必然要考虑换个方式卖地
这是漳州出台新政策的社会背景
可能有观众已经摩拳擦掌
要去选一块地盖别墅了
我这里还要泼一盆冷水
美式别墅并不是只有优点
享受了低密度建筑的自由
就要承担低密度生活的人均成本
现在大多数城市服务
比如水、电、煤气、道路
都是成千上万人共同付费
或者共同缴费建设
所以平时不显得贵
换到郊区别墅
政府卖的地连公交都不通
这些服务都要业主自己出钱提供
肯定要比城市中心区贵得多
另外饭店、超市这一类商业
需要足够的客流量
就算郊区小镇居民消费力强
也不可能几百户人家
就撑起一家大型超市
所以到郊区小镇居住
就不要指望在步行距离内吃饭购物
必须要开车出门
超市和饭店也必然要设置停车场
为更大半径内的居民服务
到郊区盖房子
很多人想的是摆脱左邻右舍制约
摆脱开发商的户型
建一栋自己的梦想住宅
但从美国经验看
这也没那么容易
首先为了保证社区总体的景观和安全
政府和社区对房子外观有限制
层高、窗户大小都不能超出标准
其次，为了保证抵押品的价值
银行不赞同客户完全自由地设计住宅
如果一定要从头设计
银行不给贷款
必须自己出全额现金去造
第三，建筑公司为了保证工作效率
也希望你能在几种标准住宅中做选择
否则肯定要加钱
中产阶级虽然向往教区生活的自由
但一般还没赋予到完全定做住宅的地步
所以往往会接受建筑公司的建议
甚至直接购买已经造好的标准化独栋别墅
还有一种可能
就是让建筑公司做个框架
剩下的完全自己搞定
美国人的独栋住宅
很大程度上是靠家得宝家居店才能住进去的
从木头结构到精装修材料
再到家具、家电、花草
都能自己去家得宝买回来
再按照说明书安装
随着劳动力成本上升
肯定有不少中国人会在郊区住宅发挥DIY精神
满足自己的个性化需求
以后也许新东方这种培训机构要开设家居装修课
而2012年退出中国的家得宝集团
也可能会借着中国郊区化的趋势
重返中国市场
毕竟家得宝在全球零售业营收的排名稳居前十
他们不会错过中国市场
还有一项重要变化
就是社区自治的组织方式
现在大多数城市居民接受的公共服务
比如供水、供电、治安
都来自政府或者国企
房子只是个休息睡觉的地方
所以居民可以不关心业主委员会的组成
甚至不关心物业公司之间的竞争
但如果搬到郊区小镇
居民有了选择生活方式的自由
也要自己掏钱建设郊区小镇的公共设施
中国人肯定也会像当年的美国人一样
积极表达对社区管理的意见
在美国，郊区小镇的秩序主要是房主协会来控制
房主协会会任命社区管理人
职责不仅仅是管理绿化，收停车费
还要承担中国街道办事处的一部分职能
很多人就是从社区管理人开始
逐步竞选市议员或其他公职进入政界
所以在搬到郊区之前
中国人需要考虑自己需要什么样的小镇
更要考虑自己希望怎样管理新的郊区小镇
现在放开郊区地产政策的城市
不只是福建漳州一处
4月份的时候
浙江丽水已经在出售容积率0.7的住宅土地了
而且特别强调允许业主自行设计或组团设计
如果有人愿意把多个地块买下来
联合建成一套大宅院也完全允许
再往前看，去年9月
国家自然资源部向各省下发文件
建议取消远郊区1.0容积率的限制
福建和浙江的新政策
都可以看成落实中央文件精神
也许中国特色的郊区小镇真的不远了
无论你是厌恶城市生活的中产家庭
还是准备提供个性化服务的建筑师
都应该关注中国的新趋势