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大家好，欢迎收看39期讲点黑话。
近日有媒体报道称
深圳八卦岭宿舍区的房价
从2021年的14万元一平米
暴跌到了如今每平米4万元
单价足足跌去了10万元
这也成为了中国一线城市房价暴跌
目前最极端的案例
今天我们就来深入解析一下这个案例
透视不久之前
中国房地产泡沫
巅峰时期的躁动和疯狂
首先我们先来解释一下
所谓的八卦岭宿舍区
到底是什么地方
深圳八卦岭片区的诞生
最早可以追溯到
1982年开工的盆地工业区
当时深圳是改革开放的排头兵
大力吸引港资
而盆地工业区也成为了深圳
最早进行工业化建设的地区之一
根据资料显示
当时深圳再次新建了多家工厂
八卦岭就靠着清工业
加工业以及贸易企业
逐步发展了起来
比如这里是当时中国新兴的
包装印刷行业生产基地之一
并逐步形成了行业垄断
在90年代
八卦岭片区迎来了自己最新生的时代
这里工厂林立
每一处街道都挤满了上下班
或者前来找工作的人
有了这么多工人
自然就有了极大的住宿需求
于是从1983年开始
深圳市政府划出地块
由盆地集团开发
八卦岭宿舍期就开始开工建设
最终1997年全部完工落成
一共49栋约8000个单元
这些住房因为定位是给工人当宿舍
所以是以30平米的小户型为主
八卦岭宿舍区建成之后
盆地集团保留了一小部分自用
其余大部分陆续卖给了
易华中信等公司
这些都是当时驻扎在八卦岭的大公司
他们买去做员工宿舍
而后这部分房源又被各家公司
以非常低能力价格转让给了职工
这些员工也就成为了八卦岭宿舍区
最早期的一批个人业主
不过要提取
根据项目规划
八卦岭宿舍区只要2740到43栋
372526栋是70年产权的住宅用地
其他都是50年产权
作为工业园区
八卦岭后来逐渐跟不上深圳的迅猛发展
原来主要产业
包装印刷厂门生意越做越大
需要扩大规模
但八卦岭园区却提供不了足够的用地
无奈之下
许多厂家都向区外扩展
陆续迁走了
于是八卦岭被动成为了
深圳最早区工业化的区域
之后逐渐向多元化商住混合区的方向发展
到这时候
八卦岭宿舍区已经剥离了
原来单位宿舍集中地的处境
逐渐变成了一个商品房社区
业主主体也从各种公司变成了个人
随着时代变迁
八卦岭宿舍区的房屋逐渐变得老旧
再加上基本都是小户系
所以虽然处在市中心的好位置
但房价在很长时间里
一直都是周边区块的花地
只有刚刚工作不久
囊中休思的年轻人
才会考虑买这类的房子
作为暂时的过渡
在那段时期里
虽然八卦岭宿舍区的房价
也在逐年上涨
但主要是跟着深圳市房价
一起普遍上涨
并不显得很突出
然后到了2017年
这一切的逻辑却被完全颠覆了
又在这一年
八卦岭宿舍区迎来了两个
极其重要的利好消息
在利好刺激下
八卦岭这些老破小摇身一变
成为了一些人眼中的惊弹
这两个消息
第一个是货币化捧改
2016年
中国开始了浩浩荡荡的
旧区货币化捧改浪潮
几乎所有城市的房价也随之应声上涨
具体到深圳
因为捧改力度大
导致市场上资金极其充沛
所以涨价预期也比其他地方还要强烈
八卦领片区的业主们
就是其中最大受益者之一
2016年8月
深圳市福天区在调研八卦领后
明确由深夜集团负责空间规划
平安集团负责产业规划
盆地南方公司为该项目的统熟主体
准备实施盆库区改造工程
2017年7月
福天区元领街道办
启动了八卦领宿舍区就改意愿征集
严谨花了一个多月时间
八卦领宿舍区7786户
共征集到了7373户的意愿表达
其中同意盆改的有7065户
占总户数比例超过90%
直接达到了立项要求
到了2019年9月
八卦领宿舍区改造项目被深圳的八改委
正式列入深圳市2019年
重大项目计划征补清单
按原定规划
八卦领片区改造完成后
整体容积率将从2.3提升到4.8到5.0
建筑总量扩大到500到552平方米
盆改预期给了八卦领宿舍区业主们
极端的底气
他们都盼望着一夜之间成为拆迁户
就此报复
而另外有很多人
想要尽快买到一套八卦领片区的房子
也一起参加这场刮风财富的盛宴
除了剖壁化盆改大蛋糕
八卦领房价同时还迎来了另一个
强大的助推动力
学区房效应
一直以来
深圳的教育都是这个全国一线城市
最大的应商
配套的学校少
更缺少优质学校
连所谓的四大名校
在广东省内排名其实都不算很高
不以稀为贵
因此真正的好学校
就成了炒作当地房价最好的题材
2020年7月17号
深圳知名的福天区立园小学
在自己的公众号上
发表了一篇名为
历史在朝头
展教育红图的文章
文中透露
福天区教育局批准立园教育集团
在八卦领片区
增办两所中小学
直接兴建立园小学东校区
同时把正在建设中的比加三中学
更名为立园实验学校
将由立园教育集团来承办
一瞬间
八卦领片区
似乎将成为小学家初中
义务教育阶段全程优质学区
这给本来就已经造了的八卦领房价
带来了一针更强烈的兴奋剂
在似乎稳赚不回的
房地产城化栓洞下
为了能参与这场财富游戏
许多已经杀红了眼的炒房人
为了筹集更多资金
不惜铤而走铁
用各种违规方式套取资金
在2020年疫情爆发期间
国家为了维护整体经济大局
出差了一系列
富食中小企业的金融利好政策
在2月底
深圳为了降低中小微企业融资成本
宣布对中小微企业和各地工商户
在疫情期间获得的精英鲜贷款
按照实际支付利息的50%
给予最高100万元的贴息
贴息期限不超过6个月
但许多人却从这段政策当中
看到了用虚假资料骗涛贷款
挪用去买房的机会
短短几个月时间
在大量之间涌入下
整个深圳房价
在原本已经非常高的基础上
又出现了一波暴涨
正是在2020年
八卦岭宿舍区的房价
进入了最巅峰的时代
就在这一年里
八卦岭片区二手房
以48%的涨幅排名深圳第二
绝对价格每平米足足涨了3.6万元
而八卦岭宿舍区的抚航价
更让人瞠目接舌
2020年它的涨幅高达82%
比周边还高了近一倍
2021年1月3号
八卦岭宿舍区一间29.63平米的单元房
以总价383万成交
折合单价12.2万每平米
而几乎同样的地段和户型
2019年11月30号
一套31.92平米的单元
成交总价248万
单价还只有7.77万元每平米
也就是说
仅仅过去一年零一个月
八卦岭宿舍区的房价
每平米涨了5万多元
如果有人在此期间买入卖出
一套房净赚上百万元
轻而易举
这在八卦岭宿舍区并不是孤立
以另一个小区彭镇村为例
在2020年1月
该小区的房源成交均价
约为6.3万每平米
到12月均价就涨到了10.8万
一平米涨了4.5万元
为什么八卦岭宿舍区房价
比周边涨幅更猛呢
恰恰是因为它的户型更小
小旧意味着总价更低
更容易上车
可以用更少的钱买到一张房产证
或者用同样的钱多买几套房
对于投资或者投机客们来说
他们关心的是
通过拆迁或者转手挡外发财
唯独不关心真实的居住感受
八卦岭宿舍区那些只有
30来平米的老房子
设施成就简陋
不适合家庭长期居住
都不是他们眼中的缺点
反而有的小户型
容易炒作和转手的优点
类似A股很长一段时间
喜欢炒作小盘古的逻辑
再加上还有将要拆迁
和优质学区两大卖点
所以八卦岭宿舍区
一起成为当时
深圳房价暴涨的排头病
如果事情再按过去十几年的
正常逻辑发展
当盆改和学区政策都落地之时
一场财富分配的盛宴
也确实会如期上演
这些拿着老破小房子
互相炒作的投机者们
也将各取所需
拿着赚到的钱瀟灑离场
那2023年后的中国
再也不是那个
曾经连续30年超高速增长的中国了
在可预计的将来
经济都要适应新的
中低速增长环境
天经及背景下
最直接的受害者
就是房地产产业
无数一度辉煌的大公司
频频爆雷
让整个房地产的未来预期
都急转直下
同时公共支出
也不得不变得谨慎起来
政府花钱谨慎
就意味着旧区拆迁力度下滑
于是从2019年开始
就反复被热炒的
八卦岭旧区盆改变得遥遥无期了
而这层八卦岭宿舍区
超高房价的另外一个支柱
优质学区概念
也在新教育政策当中
从2021年初开始
真正就提出
要借鉴北京经验
搞大学区制
让没有学区放的家庭也有机会
给孩子更多的旧学选择
2月份
福天区教育局局长公开表示
要加速推进教育集团化
推动集团化办学
淡化单一学区的作用
这些新政策动向
对八卦岭宿舍区的房价来说
无疑是对炒作的伏地出新
在支撑高一价的两大预期
相继破灭之后
从2021年开始
八卦岭宿舍区的房价
就开始急速下跌
到了2023年10月
它就已经从高峰期的
13到14万元一平米
下跌到了每平米6万元左右
跌幅已经接近60%
而直到现在
它也还没有完全探底
或者说
按国内外房地产波动周期的
一般规律
目前的价格多半还不是真正的底部
虽然八卦岭宿舍区房价的跌幅
是特别夸张的
到现在为止
深圳其他地区的房价
并没有接近这种程度
但我们必须看到
曾经一线城市房地产
永远会涨的神话
终究迎来了落寞时刻
八卦岭宿舍区房价一年翻倍
再一年腰斩不止的故事
只是一种最极端
最夸张的方式
展示出了之前房地产泡沫时期
非理性的疯狂
可能一些观众们
也是其中的经历者
甚至是受害者
直战浪潮
人性的贪婪
还有种种不合理的政策
以及行动虚设的监管
共同把一套只有30平米
无论如何都难以满足
现在居住需求的老破晓
变成了每平米高达14万元的金困
当浪潮退去
曾经被疯狂蒙蔽了双眼的人们
终于又被迫回归了理性
但这时候曾经的疯狂
却已经通过杠杆变成了巨大债务
甚至连当时那些
大发横折的房地产企业
也被自己编造的
房地产质量不低的神话吸引
结果自己也成为
非理性扩张投资的一部分
如果我们不能从
上一轮房产大化膜当中深刻学习教训
改变那些不合理的做法
堵住已经暴露的漏洞
那么我们未来可能还要付出同样
甚至更多的代价
今天的节目就到这里，感谢大家收看，我是不讲废话的黑岛人，我们下期再见。