大家好,感谢收看第四期《讲点黑话》。
今天我们的话题与很多人切身相关,商品房社区自拆自建能成功吗?中国第一批买商品房的业主已经在自己的公寓房里住了20多年,对于别人规划的房子多少都有一点遗憾,肯定想过自己主导小区重建。
成都武侯区中央花园二期的多数业主就真想实践一下,从2018年开始就有人游说全体业主,不要等政府动迁,自己组织重建。截止目前他们已经说服了99.9%的业主同意,现在已经进入了向政府申请启动项目的阶段,不过当地政府还没有正式答复。
中央花园二期1998年建成,是成都第一批的大型商品住宅区之一,一共有3000多户。地段不错在成都西二环和三环之间,不过由于时间早,还是空心预制板结构,质量和抗震能力都只能说一般,2000年以后国家已经禁止再建预制板住宅。25年过去了,很多楼房已经墙面剥落,墙体开裂,漏水渗水,小区内道路坑洼,违建也很严重。
对小区环境最权威的评价就是价格。中央花园二期当下均价一万出头,周边新房2万多到3万,这差价就是重建的利益空间。但是这个小区的状态,又没有糟糕到可以列入“危棚简屋”,在政府的改造名单里排名很靠后。小区的性质是商品房,业主去政府咨询小区可不可能被拆迁,回复是“5、60年代的桶子都还没有拆,政府不可能拿财政收入来拆你们90年代的商品房”。这句话有句潜台词,就是政府认为拆建中央花园二期会亏钱,但显然部分业主觉得未必亏钱,就产生了“自拆自建”的念头。
从账面算,重建成本每平米就三五千元,建成后可以获得上万元的溢价,看上去稳赚不赔。2019年中央花园二期产生了新一届业主委员会,其中有不少人是“自主建新”的积极分子,正式成立了“拆旧建新筹备组”,并请求当地政府支持。2019年8月“自主建新”的提议收集到了95%以上的业主签名,达到了当地政府启动可行性分析的要求。但是武侯区在研究后认为中央花园是由商品房,政策不支持搞危旧房改造。
转折点出现在22年年初。据小区公众号介绍,经过不断沟通游说,武侯区政府终于表态有限度支持他们“自主建新”。有限度支持包括出规划,找设计院、承包商,甚至联系银行提供低息贷款,其中最有分量的承诺,是争取提高小区容积率。买过房的观众肯定都知道提高容积率的意义,这个承诺可以说很大方了。
但政府反过来提要求,在前期动员时,必须征得所有业主同意,项目才能真正开始运作。所以开头就提到了,最新的消息是项目组织者宣布全小区99.9%的业主都表示同意。
但就算到了这一步,我依然不看好中央花园二期的自拆自建计划。“没有中间商赚差价”当然是业主的好处,但也制造了最大的弱点:缺乏组织性,没有法定的内部权力结构和收益分配方案。
普通企业计算股权,分配权益有标准化的程序,确定管理层,通过决议,程序也写在法律上,用不到讨价还价。而业主们并没有组成一个企业,每户都是完全独立的法律主体,只要是涉及到产权的问题,不存在“多数可以压倒少数”的规则,也没有其他强制达成一致意见的程序。比如说100户业主,其中99户投票同意,要求最后一户必须限期卖掉房子搬离小区,否则就命令物业停止提供服务。这个决议有效吗?至少在中国大陆肯定完全不合法。就算暂时有了共同目标,建立了某种沟通和协商机制,在法律上也不具备强制力。只要极少数甚至一个业主拒绝参加,要求保持自己房屋的原样,整个工程在技术上就可能完全无法启动。
而这并非小概率事件。社会学家和心理学家做过一个实验,拿出100元让甲乙两人分,甲负责分配,乙选择接受或者否决,如果否决,甲乙两人都不能得到任何收益。这个“最后通牒”实验非常著名,在全世界各地做过很多次,根据统计,在大部分实验中,甲方都会制定对自己更有利的分配方案,而不是公平的均分奖金。而在多数情况下,乙方考虑到自己虽然相对吃亏,但还是有一定收益,所以会接受不平等的分配方案。但如果分配太不公平,乙方使用否决性的概率就会急剧提高。
经典经济学有个很重要的假设:理性经济人假设。在经济活动中,人们总是会按理性行动,实现自己利益的最大化。从纯粹理性的角度看,甲方只要不独存所有收益,乙方为了利益最大化,都应该接受分配方案,少挣总比不挣好。反过来,甲方出于风险考虑,也应该制定比较公平的方案,避免乙方选择否决,两败俱伤。
但实验结果重创了“理性人”假设,有的甲方贪婪无比,完全不够风险,制定极度不公平的分配方案;而有的乙方脾气很大,只要分配有一点不公平,就宁愿两败俱伤。可见在现实当中,人们并不一定按理论上最优的原则行事,个人心理因素,脾气性格,甚至一时心情好坏,都可能影响决策。
这还是最简单的两人博弈,如果是多人博弈,情况就更加复杂。这时如果保留一票否决权,几乎必然出现让所有人利益受损的“破坏者”角色。
中央花园二期有3000多户业主,他们的目标肯定不完全一致,在实际投入极少的早期阶段,分歧可能还不大。但一旦涉及到项目实际运营权,和实际最终利益分配时,矛盾一定会以各种形式表现出来。
最早推动中央花园二期“自拆自建”的一批业主,现在多半是“筹建组”的核心成员,实际占据了有权制定方案的“甲方”位置,其他业主的地位类似于“乙方”。
从公众号发布的消息看,甲方最早的方案是按照现有住房面积,每平米交4000元作为重建工程款,但立即被很多业主拒绝。有的不愿意出钱,有的说没有那么多钱,有的根本不关心重建,只想尽快套现。原始方案是有优势的,规则简单,很容易执行。按甲方设想,就算业主们拿不出这么多钱,也可以私下买卖部分未来产权,填补资金缺口,甲方只需要承认这些交易,就可以继续顺利推进项目。但总有一部分乙方意识到,自己手上有否决权,根本不必这么麻烦自己,只要拿不配合不参加来威胁,甲方就只能修改方案,直到满足自己的诉求。
经过几个版本之后,中央花园二期的“建新”出资方案已经非常复杂,数一下,5种途径,而且大多数途径想要落实,都依赖于几个非常乐观的假设:假定相关政府部门能同意大幅提高小区容积率;假定小区房型设计、楼层布局、能够完全满足各方的预期需求;假定有投资机构愿意入场,高价收购现房和期房;假定业主能以自己满意的价格出售现房和期权。
但这些假设真的能同时落地吗?恐怕每一项都很难确定。从跟随型业主的角度看,重建后的房产溢价确实很好,但溢价要在未来才能兑现,要投入的建设成本就在眼前。正规房地产公司早就做熟的商业项目都可能有质量问题,有烂尾可能,谁能保证这些钱不会打水漂。
名义上“自建”是业主们自己主导的,但大多数业主不可能有精力全程参与,只能委托给少数组织者。能不能让组织者赚钱,甚至都是次要问题,核心矛盾是没有经验的团队直接操作项目,试错犯错的成本是不是所有业主一起承担。
遇到责任与风险不对等的选择时,大多数人都会下意识选择回避,或者预先提出大量细化要求,减轻自己的风险。但如果这种要求过多,整个项目就推进不下去了。最后到分利益的时候,亲兄弟都可能翻脸,更别说同小区业主了。
房子是高价值财富,细节上的少量差别,比如说不同房型、楼层、朝向就能造成相当可观的价格差,指望所有业主都有孔融让梨的风度,那还不如指望共产主义提前实现。
“筹建组”对此也有建议,业主们抽签摇奖来决定选房次序。如果这是商业项目,建议是完全可行的。但刚才我们已经提出,“自拆自建”的特殊性给了所有业主“一票否决”的权力。如果有人不在乎在社区里的公众形象,以“破坏者”的身份威胁项目,要求获得特权。只要有人开了这个头,不管答应还是不答应,都会对项目造成不可预测的后果。
说了这么多矛盾,可能有人会提出这些问题都是业主利益不统一,每户都是独立的法律主体,那把他们统一起来不就好了?成立公司、建立企业,所有业主加入成为股东,这样能不能解决大部分矛盾。理想很好,但很可惜,技术上还是不可行。
首先《公司法》明确规定,有限责任公司的股东人数不超过50人,非上市的股份有限公司也不得超过200人。这就限制了人数较多的项目转为企业,合伙制企业也有类似规定。当然,理论上可以通过多重控股结构,绕过股东人数限制,但这对一般人来说财务和管理成本都太高了。
此外,如何确定分配股权本身就与收益分配紧密相关。按户平均分配,大户型和小户型有矛盾;按面积分配,不同楼层、区位的业主会有不同想法;统合评测给每户单独估价更加不现实:首先成本太高,其次也很难找到权威的第三方评估机构。于是设立公司确认股权,和制定收益分配方案,就成了先有鸡还是先有蛋的问题。
分析到这里我想起了旧波兰王国的悲剧。波兰王国曾经是东欧最强大的国家之一,但最后竟一度被邻国完全瓜分。它的衰弱原因很多,但历史学家和公众大都相信波兰王国掌握大选的议会,长期奉行“一票否决”制,任何一名议员都能阻挠任何重要议案通过,这是导致旧波兰衰落的重要原因。
“自拆自建”面临的困境也差不多,法律法规和社会共识都不会允许部分业主打着“自拆自建”的旗号就有权强迫邻居服从自己的意志。但人人都有否决权,又没法按商业模式运作,项目最后肯定推进不下去。
实际上能够达到99%的支持率,组织者很可能已经用了一些技术手段。我们找到了一个公告,中央花园二期最后一批“同意拆旧建新”的业主,部分也许只是“被动同意”的。
从理论上说,在多人参加的“最后通牒”博弈当中,如果没有一个可以强行中止博弈的外力,只靠参与者自身达成平衡,概率会随着参与人数的增加,越来越接近于零。当事业主也许不知道这个理论,但他们肯定也发现,越接近实际利益分配环节,要达成妥协的难度也越大。
虽然很多媒体想把中央花园二期视为“自拆自建”的先锋,但是作为推动项目的核心力量,“拆旧建新筹备组”却很反感这个标签,反而一再强调,他们只做前期动员,项目真正开始运作后,还是要让政府出面接盘。现在他们的目标,已经改为请求政府出面征迁,只不过征迁条件要由他们自己制定。
但站在政府的角度看,这个接盘的先例不好开。一开始就提过,类似中央花园二期的老旧小区在成都在全国都非常普遍,有了先例必然会有人跟进模仿。原来说业主真“自拆自建”,政府只要提供部分支持,那适当向业主让一些利,换取免去亲自下场了麻烦,又加快了旧区改造,还能算是双赢。但现在业主的新诉求实际是远比正常动迁优惠的特殊动迁。
从业主的条件看,有的要求原地回迁,不出钱换大房;有的要求溢价套现快速离场;还有的要求部分套现部分回迁。此外,虽然土地增值收益已经完全归业主,但住宅楼外的基础建设,从小区道路到水、电、气、网络,还是要按照旧区改造模式,继续由政府出资。政府发现,这个方案节约了征求拆迁意见的步骤,但却多了一系列麻烦:从建筑质量,房型设计、配套标准到选号顺序,这些问题本来都已经交给了市场,由业主和房地产商自行博弈,但在“政府平台代业主自建”的标签下责任肯定又会背回来。甚至如果项目推进到一半,有业主宣称后悔了,要重新谈判,那很可能还要再走一遍法律诉讼程序,演出一场“政府强拔钉子户”的戏码。以后其他社区有样学样,也要求按同等条件进行“拆旧建新”,不同意有失公平,但都同意了,财力,物力和人力又从哪里来。如果你是政府官员,你会积极配合业主吗?
所以中央花园二期假“自拆自建”真“定制拆迁”的主意,想得很好,但最后恐怕还是很难美梦成真。并且我们可以大胆下一个判断,中央花园二期“自拆自建”搞不成,其他社区更不行。从基础条件说,这个社区一方面过于老旧,有强烈的改建需求,另一方面地段位置好,有很大的潜在升值空间,理论上足以消化重建成本。还有一批行动力极强的业主,耐心地花了好几年时间推动项目,当地政府也相当开明,积极配合研究,愿意在政策允许范围内尽可能提供支持。这么多有利条件集中在一起,并不常见。但即使有了这么多有利条件,业主们还是放弃了走真正的“自拆自建”途径,原因很简单也很直观:“自拆自建”需要的,不是大多数人支持,而是所有人都支持。一下子把实际执行难度提高了几个数量级,根本走不下去。
从上世纪末开始,中国城镇化进入高速发展期,每年都建造了大批住宅。由于技术和成本,早期的很多社区按照现在眼光看,质量和环境都很堪忧,只有地段位置稍有优势。随着这些建筑逐渐进入老化期,如何改造它们已经越来越有迫切性。
很多人认为自拆自建可以动员民间力量充分参与,是理想的改造出路之一,但成都中央花园小区的实验告诉我们,虽然理想很美好,但离现实还太遥远。大家想找到一个满意的家,暂时还是需要多跑几个楼盘。
今天的《讲点黑话》就此结束,我是不讲废话的黑岛人,我们下期再见。