大家好,2023年12月15日星期五,欢迎收看第684期睡前消息。本期节目,我来终结上个月发起的惠州房价话题。
和前面两期隔了太久。我来提示一下前面的内容。
664期节目,我们从大起大落的惠州房价说起,回顾了90年代的超级骗局,熊猫汽车项目,还一路深挖到国际邪教的背后布局。
665期节目,话题暂时远离了惠州,跟着“统一教”的线索,我们分析了文鲜明邪教团伙的发展历程。
今天,我会把话题拉回最初的惠州房价话题,解释为什么惠州当前真实成交房价,还不如上世纪90年代历史高峰一半。
这里先概括一下:
直接原因,是燕郊效应。惠州紧靠深圳,房地产的炒作概念都是承接深圳溢出的购房需求,当好“睡城”。所以深圳房价这个火锅沸腾的时候,惠州房产能试着喝点汤;而深圳房价冷却的时候,汤水回流深圳的力度,还要超过深圳自身房价的波动。
下一层原因,是惠州实际上并没有占据“睡城”的地位。别看深圳面积小,真来惠州买房的白领,总量真没多少。所以房地产高峰期实惠不大,低谷期打击不小。
再和昆山、佛山这一类卫星城比较,可以发现,惠州的问题是本地经济太差,购买力不足,所以只能隔几年蹭一次深圳概念。
最后,我们会发现,惠州本地的经济矛盾,是地理、当代史和国际局势互动的结果。这一轮房地产低谷彻底打垮了惠州蹭深圳房地产概念的机会,从长期来看反而获得了破釜沉舟的机会。
接下来听我细说:
疫情最初的一年多时间,国内房地产市场总体还比较平稳,甚至很多地区还在维持涨价预期。2021年8月10日,惠州市还在进一步加强管控措施,一边防止房价虚高,一边打击炒房,严格执行三年限售政策,暂停对非惠州户籍拥有一套房以上的居民出售新房。
但随着深圳房价持续下跌,指望深圳人溢出购买力的惠州坐不住了。去年4月30日,惠州靠着深圳的惠阳区、大亚湾区取消住房限购。今年2月16日,惠州市将限售政策从3年调整为1年。紧接着,4月28日,惠州市惠阳区进一步出台了购房优惠,下调购房首付比例、扩大高级人才购房贷款额度,还用打折的方式鼓励团购买房,最低可以打八折。
惠阳区要在文件中专门提出打折优惠,是因为这与之前的房价备案政策冲突。2016年10月,惠州市发布通知,规定商品房实际成交价格不得突破监制价格,下浮不能超过10%,否则将限制网签,也就是说,折扣超过10%就锁盘。这项政策有效期三年,但到现在还在惯性延续。今年惠阳区允许团购房打八折,要专门写进文件里,才算是制定了新规矩。
10月3日,惠阳区保利阳光城有业主举报,说开发商买房返首付,相当于降价21%,突破了八成折扣,是扰乱市场。当天,惠阳区住房和城乡建设局,就向开发商下达了责令整改通知书,要求清退涉事商品房,锁盘待令。开发商也在当天立刻表态,发布了承诺函。而根据当地房产中介的宣传,这个楼盘实际销售价格已经从每平1.45万降到7800,接近五折,所以有了媒体标题,“五折卖房被停业整顿”。
惠州一边推出团购优惠,一边限制降价,从全国来看并不是个案。
前面说了,限制降价的依据是房价备案制,这项措施早在2009年就被部分地区提出了,最初目的是防止房价过快上涨。2016年初,全国房地产涨价去库存,调控政策收紧,年底中央还首次提出“房住不炒”。在地方调控房价时,治标层面上最能立竿见影的政策,就是对新建商品房销售价格进行备案管理,强行限制新房价格浮动比例,5%到15%不等。惠州就是在房住不炒时期,推出房价备案制的城市之一。
地方政府能房价备案制限制涨价,就会用同样的办法限制跌价。疫情期间,房地产泡沫比较脆弱的地区陆续出台“限跌令”,地方政府有约谈降价房企的,也有抓典型处理的,但总体思路还是继续搞房价备案制。惠州在2021年四季度处理了11家违法违规房企,其中就有2家是因为降价幅度太大,明显低于备案价。今年惠州继续查处违规打折的房企,从政府视角看算不上新闻,只是继续执行既有政策。
至于团购优惠,今年全国有差不多20个城市都推出了类似政策,都是为了突破房价备案制,所以要专门出台文件。从地方视角看,团购打折是政府特批的优惠,并不是说地产商可以随意突破房价备案制。在惠州责令保利阳光城整改之前,5月份,昆山也有两个楼盘因擅自大幅降价,被市住建局点名通报、关闭网签。成都保利湖光锦云也因为降价40%,遭到业主举报,被暂停网签。10月,武汉新港临江汇因为从每平米1.8万降价到1.3万,也遭到业主反对。不过这家开发商反应比较快,没等政府下文件就自裁了。
地方政府出台限价文件,波动幅度有指标,越界就是扰乱市场秩序,除非政府特批——这在程序上没什么好说的,很多城市已经执行好几年了。但扭曲价格,必然有代价。限价政策的代价就是排队,无论是限跌还是限涨。
市场有涨价预期的时候,开发商捂盘,买新房的居民排队摇号;市场有降价预期的时候,居民捂钱包,开发商和中介排队卖房。排队解决不了问题就会出现黑市,居民为了排队买房,会炒号、假结婚、代购、非法集资,甚至愿意把溢价算进车位和字画里;开发商和中介为了排队卖房,道理也一样,愿意在成交后返还一部分价格,实际上承认了打折,只是多了一层折腾的成本,给地方政府一个面子。
看上去限价措施治标不治本,而且地方政府也在同时推出团购打折方案,似乎是两条政策撞车了。这是因为地方政府现在必须同时追求两个目标,被迫推出“既要……又要”的政策。
房价直接影响地价,影响土地财政,城投也需要用土地以及地上建筑的估值,撑住资产负债表,方便继续发债。土地与新房价格是地方财政的实际抵押物。如果现在就在明面上下跌,土地财政立刻就要崩盘。
但如果不打折,房子就卖不掉,开发商不愿意承担压力,政府也没有现金流。所以很多三四线城市,以及二线远郊区域,一方面严格执行房价备案制,另一方面希望用团购政策消化库存,希望金融体系认为团购打折不算打折。之前团购政策覆盖面最大的一次,是去年10月贵州省出台的省级团购政策。只有个别城市比如广州,凭借区域中心地位,才敢全面放松房价管制。
惠州一边鼓励降价团购,一边限制擅自降价,说明它和很多三四线城市一样左右为难,或者说想两面讨好。又要流动性,又要高估值。
目前惠州市宽口径债务率219.36%,在国内算比较低的。惠州有11个市级融资平台,24个区县级融资平台,其中1个市级平台、5个区县级平台发过债,但整体负债水平还算良好,债券票面利率只有3点几,远低于全国平均水平。
和大多数城市相比,惠州融资环境宽松,所以最近几天,大亚湾城投仍然能搞大规模商业住宅开发,目标售价还是每平一万多。为了维护这份心理预期,政府不能容忍开发商打价格战,不能因为新房价格公开下跌,就砸掉自己更多的融资机会。
但另一方面,惠州还有夸张的房地产包袱,必须卖出去才是现金流。2017年以来,惠州每年新开工住宅面积,以及住宅销售面积,都长期维持在1600万平左右的规模,但从2020年开始,住宅新开工面积与销售面积开始出现明显背离,新房库存越来越多,接近2014年的峰值。此外,惠州存量在建商品房面积,最近几年长期维持在9千万平左右,相当于北京的七成,远高于国内大多数城市。在建商品房是未来的库存,惠州常住人口只有606万,未来的去库存只会更难。所以政府要出台团购优惠政策,吸引外地人买房。
讲到这里,惠州纠结房地产政策也说得差不多了。一句话,就是过去泡沫太大了,现在想把泡沫变现,又不肯公开承认泡沫不值钱,所以政策来回跳,引发了我们的注意。
当然这也是中国的常态。内地上百个三四线城市,都在房地产过热时期制造经济泡沫不奇怪。但惠州的发展条件,和内地三四线城市还不一样,惠州紧邻深圳,招商方面落地过不少优质项目。结果过去三十年,惠州房地产还是出现了好几轮泡沫。最近的惠州在建房地产,对投资人讲的概念,都是惠州要发挥紧靠深圳的优势,最起码先把“睡城”的钱赚了。
“睡城”,就是上班族白天去发达的都市打工,晚上回小城市睡觉。惠州长期被称作深圳的“睡城”,就像燕郊是北京的睡城。当然也有人说,惠州的“睡城”是相对东莞而言的,说别人发展的时候,惠州在睡觉。
睡前消息664期,我们介绍了惠州90年代初的“熊猫汽车城”项目。“统一教”在造车骗局被叫停后,转型房地产,制造了惠州第一波房地产泡沫。这之后,惠州又吸引过几波房地产投资,有不少地产项目经历了多次烂尾和复工,反复仰卧起坐。比如惠州的江北银座国际大厦,1994年动工,1998年停工,2002年换了家开发商复工,2006年因为资金问题再次停工,2011年再次开工,随后继续烂尾,到现在已经29年了。
惠州有不少烂尾项目能追溯到90年代,所以接下来我还是从90年代开始说。
90年代初,惠州有两个大项目,除了“熊猫汽车城”,还有一个“南海石化”。广东省从80年代就开始筹划“南海石化”项目,准备让中海油与壳牌合资,在广东省建设当时国内最大的炼化基地,规划产能是每年加工800万吨重质原油,生产45万吨乙烯。这个项目最初准备放在虎门,但虎门土地紧张,人口稠密,不太合适,随后项目被惠州抢到手。
1991年6月,广东省批准惠州将澳头、霞涌以及淡水的一部分,合并成大亚湾规划区;1993年5月国务院进一步批准,大亚湾升级成经济技术开发区。大亚湾行政、规划地位的升级,都是为了迎接“南海石化”落地。惠州市还在大亚湾西北部划出一片地,成立了响水河工业园,准备顺着“熊猫汽车城”,进一步招商汽车零配件,做大汽车工业。结果市里连修路的钱都凑不齐。
虽然政府修路都缺钱,但房产商不缺炒作概念。在大项目大规划的刺激下,惠州房地产市场预期一路猛涨,尤其是大亚湾和淡水,在90年代初,就冲到了每平几千、上万,超越北上广深。惠州凭借这两个大项目的预期,喊出口号,“80年代看深圳,90年代看惠州”。
随后,“熊猫汽车城”烂尾,“南海石化”项目谈判陷入僵局,两个大项目都没落地,房价迅速雪崩,从打五折到打一折都没人要,大老板跑路,小老板跳楼,留下一大片烂尾项目。
两个大项目出问题后,惠州市积极展开自救,争取新项目来填补缺口。“南海石化”项目还在谈判,大亚湾整体规划不能动,所以惠州市决定开发海上的马鞭洲岛,由中国石油化工总公司的广州石化投资成立华德石化,在马鞭洲岛建设一座15万吨级大型原油码头,用于超大型油轮接驳装卸。
1994年1月,华德石化正式成立。1994年9月,在大亚湾“天下第一爆”5年后,惠州再次用爆破作业平整马鞭洲岛场地,规模比5年前还大。这次合作对象是央企,项目很快就落地,直到现在马鞭洲岛仍然是个重要的原油港。
1994年底,惠州争取到了东风本田的零部件厂项目,落户响水河工业园,回收再利用了“熊猫汽车”厂房,延续了惠州“汽车梦”。1999年,这家零部件厂正式向广州的整车厂和发动机厂供货。在北边的惠城区,惠州从80年代末开始招商电子信息产业,吸引了包括TCL在内的一批电子企业落户,1992年又在这些企业基础上,成立了仲恺高新技术开发区。与此同时,惠阳地区工业发展总公司也正式改组,成为现在的德赛集团。
但总体来看,90年代惠州的产业发展比较散乱,缺乏重点。熊猫汽车画的饼太大,惠州为这张饼配的锅也大到畸形,影响了后续的产业计划。
2002年11月,“南海石化”项目经过14年谈判,终于落地奠基,总投资43.5亿美元,产能扩大到95万吨乙烯和50万吨丙烯,在2006年2月投产。从此石化产业成为惠州支柱产业之一,直接将惠州2006年重工业占GDP的比重拉高到50%以上。90年代大规划落地一半,房地产也捡起了昨日旧梦,从2004年开始逐步回暖。2006年“南海石化”投产后,《中外房地产导报》直接起了个标题,叫《惠州地产迎来发展的春天》。
这时候,惠州房地产项目主打的是滨海旅游概念,重点炒作海景房,目标客户是深圳、香港居民。随着2008年金融危机爆发,以外贸导向为主的广东省,加工制造业整体都遭受打击,尤其是低附加值的劳动密集型工厂纷纷关停,惠州房地产再次出现大量烂尾、空置。2011年7月11日凌晨,大亚湾炼油厂发生爆炸事故,虽然事故无人员伤亡,而且爆炸起火的是重整生成油,属于汽油组分,没什么毒性,但还是加剧了周边居民恐慌逃离的情绪。
2013年,记者去大亚湾御玺山大峡谷楼盘调查,发现2328户住宅,到晚上只有2户亮灯。在大亚湾购房的深圳居民跟记者吐槽,说开车从大亚湾去深圳上班要跑70公里,往返一次的燃油费过路费要140块,根本划不来。石化园区的工人跟记者说,园区工人工资不高,而且有宿舍,根本不需要房子。大亚湾住宅空置率高达七成,所以 “睡城”,也是说城市在沉睡。
2013年底,惠州市公布了《惠州市轨道交通规划修编》(草案),计划到2030年开通4条城际轨道,6条城市轨道。南方都市报起了个标题,《惠州规划两条城轨融入深圳,或叫醒“睡城”大亚湾》。这之后,每隔一段时间,惠州房地产市场就要炒作一遍城际轨道交通的概念,但直到现在也没动工。
虽然大亚湾沉睡了,但这一时期,国内用4万亿投资刺激内需,大宗商品价格上涨,房地产、汽车行业快速发展,也顺便刺激了惠州的石化、电子工业产值快速上升。2013年,惠州GDP超越中山,排名广东第五,2014年惠州GDP突破3000亿,整个“十二五”期间GDP年均增长12%。当时珠三角第二梯队城市的门槛是GDP达到5000亿,惠州市在2013年给自己定下目标,准备2017年冲击5000亿,进入第二梯队。具体的实现路径,首先还是找大项目,然后就是念念不忘的房地产。
但这时候,国际大宗商品价格进入持续下跌通道,紧接着2016年国内开始推动化工去产能,南海石化营收连续三年大幅下降。特朗普上台后,开始发动贸易战,惠州对外资大项目招商越来越困难,2019年三星电子还关闭了惠州工厂。与此同时,国内房地产在2016年开启了去库存涨价浪潮,惠州再次把最大的一份注意力放在了房地产上。
疫情期间,惠州成功引入了总投资100亿美元的埃克森美孚惠州乙烯项目,以及150亿人民币的恒力惠州PTA项目,中国移动也在惠州布局了大湾区数据中心,新一轮大项目招商总算开花结果。但这些概念,对冲不了全国性的房地产下坡路。于是惠州去年放松限购,今年鼓励团购,仍然挡不住房价下跌。
过去三十年,惠州反复出现了几轮房地产泡沫。同样是临近中心城市的佛山和昆山,都成功吸引了来自一线城市的购房人群。哪怕是被北京看不起的燕郊,这么多年以来,房价也就是折腾了一两次。惠州比所有的一线卫星城都要多折腾几次,这肯定不是个一般的睡城,我们还需要继续寻找惠州的特殊性。
从数据看,惠州最大的问题,就是没有当好深圳的“睡城”。恰恰相反,深圳才是“睡城”。
2020年,深圳市城市交通规划设计研究中心发表了一篇论文,题目是《基于手机信令数据的深莞惠都市圈跨城通勤特征研究》。论文作者根据2019年3月一整月的深莞惠三市所有手机信令数据,统计了人群跨城流动情况。
结果发现,深圳与东莞、惠州的跨城通勤,整体上双向对等,跨城到深圳上班与跨城到东莞、惠州上班的人群规模差不多。大部分跨城通勤人群的居住地和工作地,都集中在城市边界附近,平均通勤距离11、2公里,而且大部分是在东莞与深圳之间通勤。
进一步看,从深圳外出上班的是2.8万人,跨城到深圳上班的是2.6万人,换句话说,在统计数字上,更多人选择在深圳睡觉,到东莞和惠州上班,深圳才是真·“睡城”。
作为对比,广州、上海都是有更多的人白天进城上班,晚上出城睡觉。上海与周边跨城通勤的平均直线距离有20公里,几乎是深莞惠跨城通勤距离的2倍。
与惠州相比,佛山、昆山虽然有不少房地产项目是吸引跨城通勤人群的,但支撑房地产市场的主要还是本地居民。佛山、昆山都有繁荣的制造业,有充分的就业岗位。
2022年佛山GDP1.27万亿,常住人口955万,分别是惠州的2.35倍、1.58倍,佛山人均GDP13.3万,是惠州的1.49倍。
2022年昆山GDP是5006.7亿,比惠州少400亿,但昆山只有927.7平方公里,常住人口210万,相当于昆山用小于惠州惠阳区的面积,吸纳了惠州1/3的人口,创造了惠州92.7%的GDP。
所以佛山、昆山的房地产本地支撑都比惠州更强。
但惠州就算整体房地产支撑不足,在邻近深圳的惠阳、大亚湾搞房地产,按理说多少也能起到类似昆山花桥的效果。大亚湾和惠阳房地产的吸引力不足,更直接的原因还是在通勤问题上,也就是当地房产中介念叨十年还没动工的跨城地铁。
广州与佛山最先开通了国内跨城地铁,十年前就形成了“广佛同城”。目前广佛线、佛山地铁2号线、广州地铁7号线都能实现跨城通勤,仅广佛线一条线,日均客流量就达到50万人次。
广佛同城规划上,未来还准备实现18条地铁相连。昆山与上海之间,虽然只有一条上海11号线地铁延伸段伸入了花桥,但昆山与上海还有高铁跨城通勤。昆山与上海每天跨城客运量达到40万人次,成为上海关系最紧密的周边地区。目前苏州的轨交S1线已经连接上海11号线。上海人如果有耐心,可以一路坐地铁坐到太湖岸边。
而深圳与惠州之间,虽然过去十年规划了不少轨道交通线,但推进非常困难。困难不是在工程上,而是在行政审批上。城际轨道交通线,需要省政府审批工程可行性研究,由省政府上报国家发改委审批规划。惠州虽然从2013年就开始推进轨道交通规划,但轨道交通项目的周期比较长,前期筹备工作非常繁琐,尤其是城际线,要跨行政单位沟通,流程复杂度要高出一个数量级。
之后几年,由于国内各地都在盲目修建城市轨道交通,国务院在2018年7月印发文件,从严管理轨道交通项目的审批,划了好几道门槛,除了对财政收入、常住人口、GDP提出要求,还对轨道交通的经营指标做出限制。惠州虽然在宏观经济指标上满足要求,但轨道交通经营指标很难过线。
按照国务院文件要求,拟建地铁、轻轨初期分别不低于每日每公里0.7万人次、0.4万人次,远期客流规模分别需达到单向高峰小时3万人次以上、1万人次以上。而根据2021年数据,符合每日每公里0.7万人次的城市,只有北京、上海、广州、深圳、成都、重庆、杭州、西安、长沙9座城市。某些城市未批先建的轨交项目,也变成烂尾纪念碑。
2020年,交通部发文支持深圳开展交通强国建设试点,鼓励推进深莞惠城际铁路建设,包括三条深莞地铁线,1条深惠地铁线,要把“深圳14号线东延至惠州惠阳”纳入深圳轨交五期建设计划。看上去惠州又有希望当深圳的“睡城”了。
但紧接着,2021年9月,发改委进一步下发《关于印发十四五城市轨道交通规划建设实施方案的通知》,这份文件没有公开,从地方政府工作报告中可以得知,《通知》明确说“十四五”期间,不受理一般地级市首轮城市轨道交通建设规划报批。
2022年9月,惠州市交通运输局在民意直通车上回应市民提问,也是说,根据2021年发改委文件,惠州不具备城市轨道建设规划报批条件,所以深圳14号线延伸至惠阳段,没有纳入深圳2023-2028年规划。
目前深惠城际线在建的,还是深圳市区内的大鹏支线。大鹏支线全长39公里,沿途穿越高架、高速、铁路和岩溶,穿越好几片山体,工程难度不小,还是条旅游线。这么难的线都要在2026年开通了,深惠轨道交通还是接不上。地铁跨市,比送飞行器去月球都难。
最近几年国家限制城市轨道交通项目,是深惠城际轨交难以打通的直接原因,但拉长时间尺度看,更深层的原因,是行政壁垒拖慢了城际交通的建设,阻碍了城市之间的融合。类似的,燕郊与北京通州之间隔着潮白河,跨河跨城交通需求也很大,但潮白河上的桥很少。2014年京津冀一体化战略提出后,又过了5年半,燕郊西出口立交枢纽工程才正式动工,在2021年10月通车。
深圳惠州的行政壁垒问题,早在二十年前就有过一次爆发。2003年,国务院批准惠州调整行政区划,成立惠阳区。这个文件的背景,是深圳考虑到用地紧张,向中央提议,希望把惠阳以及大亚湾都并入深圳。
当时惠阳是县级市,是惠州最发达的地区之一。深圳这项提议立刻引起广东省以及惠州市的反对,广东担心深圳膨胀太大变成直辖市,惠州不想丢掉经济发达区,所以提出针锋相对的方案,将惠阳撤县改区,最后得到了国务院批复。所以,行政区划改革的阻力,并不只是上级机关的惰性。地方公务员的圈子心态也许影响更大。
深圳与东莞的关系比惠州更紧密,即便如此,深圳与东莞之间到现在也没开通地铁。深莞惠一体化,乃至粤港澳大湾区一体化,还有很多壁垒需要打破。参考国际上的都市圈一体化历史,比如东京、巴黎、纽约都市圈,往往都是要建立跨区域协调机构,用区域专项法规来保障运行。
深莞惠虽然有联席会议,但受限于既有行政框架,往往也只是联席。深莞惠三者之间没有行政隶属关系,在既有框架下,只能发挥一点沟通作用。想要深度融合,就要突破现有省市区行政结构,成立都市圈一体化委员会,而且还是有专项法规保障,能统筹资金的委员会,设立轮值领导。这个改革方案,看上去比城际地铁要难得多。
城际交通问题限制了惠州房地产,但东莞也有城际交通问题,却没把房地产泡沫吹到惠州这么大。前面提到,佛山、昆山也有“睡城”房地产,但本地经济更好,房地产泡沫比惠州小很多。因此,更深层的问题是本地经济。惠州凭借靠海的优势,也拉了不少大项目,为什么总体发展落后于东莞?
这才是房产泡沫大到失控的核心原因。
四、区位劣势
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从90年代初的“熊猫汽车城”,到2015年提出力争5000亿GDP,惠州始终强调大项目,也确实吸引了一批大企业落户。而东莞曾一度以乡镇加工业为主,以村为基本单位,小企业散乱发展,号称会堂、饭堂、祠堂的“三堂经济”。貌似不如惠州。只是最近二十年,东莞整理城市用地,集约化开发,后发先至,吸引了更多的大企业落户,集中了更多的研发中心,这才堵上了过去几十年的工业缺点。
而惠州三十多年一直强调大项目,看上去政策连贯性很强。惠州市宣传自身发展优势时,往往会强调发展空间大,土地面积是整个珠三角的1/5,开发强度远低于核心城市。
的确,惠州市面积是深圳的5.8倍、东莞的4.7倍。乍一看,有这么大的面积,还只是关注大企业大项目,不重视中小企业集群,似乎是招商引资工作不全面不细致,浪费了大量土地。
但结合卫星图,就会发现,惠州确实大,但大多是没法开发的山地。惠州城市建设用地面积1082.69平方公里,深圳城市建设用地面积1032平方公里,惠州只比深圳多出50多平方公里,而东莞城市建设用地有1233平方公里。
进一步看,惠州的城市建设用地比较分散,有大片地区是狭长的山谷地,只能沿着交通线一维展开。市政服务设施是计算服务半径的,在二维平面上才能最大化利用,线性布局意味着浪费。反过来说,惠州在这些线性土地上搞开发,单位面积的市政投入成本要更高,这一点,玩一局城市建设模拟游戏就能体会到。
从产业聚集的角度来说,平原面积越大,交通效率就越高,就越能吸引企业就近配套或协作。惠州市成片的平地集中在惠城、惠阳、大亚湾,相比于深圳、东莞的平地规模都不大。
东莞的1200多平方公里城市建设用地,基本连成一片,高密度区域之间的距离短,对于寻求就近配套、合作的制造业企业来说,更有吸引力。而且,东莞的平地,能从几个方向和深圳的平地靠在一起,而惠州市只有惠阳区的平地能接入深圳。因此,从产业转移的角度来说,深圳的制造业企业,更愿意搬到东莞而不是惠州。
城市的地理条件、经济区位,决定了市政府怎么做文章,能做多大文章。从90年代开始,深圳和惠州的城市用地格网自相关系数,就长期高于东莞,说明深圳和惠州的用地开发都更集中,也说明市政府在用地规划方面的介入力度更强。深圳是因为好项目太多,所以规划力度更强;惠州是因为好地块太少,所以不得在少数平地上加强规划力度。
20世纪,东莞经历了十几年的小散乱无序开发,所以对惠州没有优势。进入21世纪,东莞正视缺点,在规划上大力整顿,优势立刻就转向了。东莞不仅有完整连片的平地,还处在广州、深圳两个中心城市之间,在大湾区最核心的伶仃洋有港口。地理条件的优势,让东莞在发展上有更高的容错率,就算走过弯路,也能绕回来。
惠州与东莞相反,地理和区位条件,决定了惠州的发展容错率低。惠州用地分散,制造业聚集规模低,所以对中小企业缺乏吸引力,就算强行用补贴吸引过来,也很可能会因为一轮经济波动就破产。
相反,如果成功招到大企业大项目,自然会有一批中小企业就近配套,到惠州安家落户,抗风险能力也更强。如果说90年代初惠州市政府全力争取两个大项目,是想一鸣惊人,后续几届市政府仍然抓大项目,就是看清了地理、区位条件的限制,“起步虽迟,但起点一定要高”。用惠州市政府的说法,这叫大项目的“榕树效应”。
所有城市都想招大企业搞大项目,惠州因为邻近深圳,在招商引资方面占据先手优势,所以能抢跑。但惠州用大项目填充了有限的城市用地后,城市经济结构也就基本定型了,后续想要寻找新赛道,找新增量,难度只会越来越大。最近十几年,内地城市群也有了长足发展,惠州的比较优势也在不断变弱。
而且对大企业招商,对政府工作来说也是个大项目,一方面市政府要拿出更多的谈判筹码,另一方面也需要了解对口大企业的行业、供应链状况。
如果说对一百个中小企业招商,是做一百道初中数学题,那么招一个大企业,就相当于一道高数题,政府具体工作内容差异很大。市级单位能统筹的信息情报资源有限,招商时很容易出现信息不对称的情况。所以深圳正威集团靠包装宣传,就能在全国各地搞项目,圈地拿补贴。紧靠深圳的惠州也没能幸免。
惠州面临的地理问题,也是整个珠三角的缩影。珠三角也是被山地围起来的海湾,平地面积有限,能装下的产业集群也有限。而长三角位于华东平原,长江又是世界航运能力最大的河道,所以长三角能在更广阔的空间尺度上形成经济联系,能吃下更多的产业集群,孵化更多的创新型企业。
过去三十多年,珠三角经历了多次产业结构变化,80年代吸纳香港的劳动密集型工厂,发展纺织、机械、食品加工;90年代生产电器、IT产品这类耐消品;进入21世纪,借助中国入世,大力发展外向型经济;08金融危机之后,又向先进制造和高端技术产业转型,形成了内外双环产业布局——东环是广深科创走廊,西环是先进装备制造带。
受限于地理、区位条件,珠三角未来会进一步重点发展两三个产业,通过培育技术创新来抬高产业附加值。在这种情况下,惠州很难再拿到珠三角核心城市的产业转移项目。
过去三十多年,惠州虽然抓住了石化产业发展机遇,也培育了一部分电子信息产业,但整体上受限于地理、区位条件,在几次地区产业重构中,只抓住了少数大项目,与深圳、东莞的产业联系较为薄弱。过去十几年,深圳的房地产与金融业不断挤出制造业,但大多数优质项目都搬去了东莞,华为在东莞先后建立了松山湖基地和南方基地,华为、OPPO、VIVO的核心供应商很少落户到惠州。如果深莞惠都市圈融合得更早一些,惠阳和大亚湾还是有希望多承接一部分制造业转移的。
可惜历史没有如果。惠州招大企业大项目,虽然起点高,但难度也大。有限的优质城市建设用地,需要尽可能挖掘出更大的产值,而每届政府都希望能在任期内创造更高的经济增量。
这种短期追求政绩的欲望,对容错率较高的东莞来说,伤害不算大。而且东莞的产业集群策略,也能把市领导的短期需求和长期发展结合起来。换到惠州,地理条件决定了,一旦几个大项目招商结束,再想要短期增长,就只能指望房地产。
所以,每一轮人事换届,惠州都会考虑蹭深圳的的需求,搞房地产,快速拿到经济增量。每一轮全国性房地产热潮,惠州都不会错过,当然接下来的低谷,打击也逃不掉。惠州在邻深板块,培育了深莞惠都市圈最密集的房地产公司集群。
也许未来某一天,深莞惠一体化会快速推进,城际交通线全面打通,给惠州带来更多的发展机遇。但属于房地产的时代,已经落幕了。春天不会再来。这从长期来看,对惠州,对整个珠三角地区都是一件好事,但当下的惠州干部,恐怕还要在限价和打折之间纠结好几年。
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