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大家好，2025年6月9日星期五，欢迎收看909期睡前消息，请静静介绍话题。
十年前的2015年，北方第一高楼天津117大厦的主体结构已经封顶，高度达到597米，和周围的建筑拉开了300米以上的高差。十年以来，117大厦一直是天津最重要的地标建筑，但是也一直没有完工，成为中国最壮观的烂尾楼。
今年4月，有媒体报道说，117大厦拿到了新的施工许可，已经在4月30日复工，计划在2027年竣工。督工，117大厦烂尾这么多年，为什么忽然复工了？
宏观原因是中国房地产价格稍微有一点点回暖，直接原因是利益相关企业需要挽回一点账面损失，让烂尾楼变成半烂尾状态。
另外，如果我选择相信官方的说法，117大厦从来就没有烂尾，一直没有停工，所以现在不是重新启动，只能算是正常推进。
2017年12月，天津高新区管委会明确表示过，117大厦没有停工，在做幕墙施工。
2018年6月，滨海新区再次证明，117大厦正在安装电梯和幕墙，其他项目暂时没有施工计划。
2019年，117大厦启动了塔楼第二节点建设，计划在2020年10月完成幕墙工程。
等到2020年，幕墙工程还是没有完成，媒体询问滨海新区，得到的答复是，“因为资金问题，施工缓慢。”
再往后就是今年的传闻了，公开信息可以查询施工许可证，时间是2025年4月17日颁发的新证。从法律上来说，这是重新开工，当地政府终于确认了过去十年烂尾的事实。
天津117大厦项目第一次启动是2008年。那个时候四万亿刺激政策刚刚放出来，中国人刚刚意识到房子价格会在接下来几年暴涨，全国的地方政府都在拼命扩大土地财政，用各种优惠政策吸引开发商，很多县城都敢规划超高层的CBD，现有的大城市更是积极参加摩天大楼竞赛。500米以上的高楼，比如说上海中心、117大厦、深圳平安金融中心，往往都是在2010年前后立项动工的。
但是因为商业和政策原因，除了北京、上海、深圳这三个真一线城市的项目基本顺利完工之外，其他城市的超高层摩天大楼烂尾率都很高，比如说天津另外一个300米左右的六合大厦，成都的绿地蜀峰都长期处于烂尾状态。
烂尾的原因首先是商业因素，摩天大楼属于超高层项目，成本高、运营难度大，只能作为高端写字楼租给大公司才能赚钱。但是2018年之后，中国大企业增长速度下降，有限的大企业都集中到北上深，其他城市的写字楼严重过剩，开发商觉得建成也赚不到钱，就不愿意再投入。
烂尾的第二个原因是政策因素，主要是消防安全问题。普通消防车的有效救援高度只有50米，但是中国超过100米的超高层建筑已经有5000多栋，世界第一。
根据国家消防救援局的数据，过去几年，高层建筑火灾每年增长超过10%，所以2020年开始，住建部出台了“限高令”，不准新建500米以上的建筑，117大厦总高度是597米，严重超限。
在经历了将近10年的烂尾周期之后，2024年底，大城市的房价似乎有恢复上涨的迹象，而各地政府也没有在土地财政之外找到新的收入来源，所以重新开始盖大楼。
今年3月份，政府工作报告明确提出，“合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房。”4月份，天津117大厦、天津的六合大厦、成都的绿地蜀峰468项目都陆续宣布复工。
新的施工许可证规定，施工日期是2025年4月到2027年的4月，这次117大厦复工能够在2027年竣工吗？
全面竣工不太现实，主要问题是钱不够。在117大厦正式宣布复工之前，网上出现过AI小作文，说信达地产成立了300亿的纾困基金，用来接盘117项目。信达很快就否认了AI编造的信息，至于说复工的钱到底从哪来，直到现在也没有确切消息。
根据施工许可证的数据，这次复工要完成117层塔楼和两个商业裙楼的建设，但是合同价格只有5.6亿，这点钱修一个塔楼都不太够用。
此外，117大厦的建设单位也不靠谱、项目的建设单位叫高音地产，今年2月份就已经进入破产清算流程，这摆明就是只修下面几层，避免彻底烂尾。
具体算个账，117大厦的结构高度596.5米，在国内排第一，世界排第二。幕墙工程的总面积大概有13万平方米，从复工前的照片来看，还有超过5万平方米的幕墙没有安装。参照北京的中国尊大厦，幕墙面积12万平方米，花了4.5亿，117大厦的幕墙起码要再花掉2个亿，才能看起来不像烂尾楼。
幕墙之后是机电工程，建筑在交付使用之前，最起码要安装暖通空调、给排水、强弱电以及消防设施。
今年2月份，有网友用无人机航拍了117大厦，至少从第70层开始，核心筒之外的机电部分都没有施工；70层以下的部分，很多楼层也只是安装了主风管。这个机电安装进度符合工程逻辑，因为上面的幕墙还没封闭，如果提前安装机电系统，管线就会直接遭受风吹雨打，导致水管爆裂、线路老化短路。所以按照最乐观的估计，机电设备和幕墙完工比例是差不多的，项目还有一半的机电工程没有做完。
而且117大厦不全是办公室，楼顶还有四分之一的区域要建设酒店、会所和餐厅，这部分的机电系统更加复杂，因为每个客房都要布置独立的给排水、喷淋和空调，造价是办公层的两倍。
这么来看，117大厦的机电完工率连一半都没有到。
参照上海中心大厦，高度和面积都和117大厦差不多，光是机电工程就花了24亿。117大厦复工的5.6亿资金，完成幕墙施工之后，工程款最多剩下3亿多，远远不够安装机电设备，更没有钱做后续的装修。
所以合理推测，这次117大厦复工根本就没有彻底建好的打算，投入5.6亿资金只有两个目标。第一个目标就是安装剩下的外立面幕墙，避免内部空间继续暴露，否则不仅是里面的设备，就是建筑内部结构长期暴露也会加速老化，消耗本来就不算多的设计寿命。
按照国家规定，一般的商业写字楼，设计使用年限应该是50年，标志性建筑应该是100年。设计使用年限的意思是不需要大修也能用这么长时间。年限不同，混凝土的强度、钢筋保护层的厚度也不同。从当事人的公开论文来看，117大厦的高度是毫无疑问的标志性建筑，但是设计年限居然只有50年。
天津是典型的北方城市，昼夜温差大，混凝土和自然降水会反复融化冻结，加速老化。同时，117大厦用了很多钢结构部件，总用钢量达到十四万吨，这在沿海城市天津吹海风，肯定会附着不少盐，生锈也会加快。过去十年，上面的一半楼层暴露在室外，从外观就能看出锈蚀严重，设计寿命恐怕已经不到40年了。所以只要当地官员没有下狠心拆掉大楼，就必须找一个单位负责，把幕墙装上。
另外，作为天津的标志性建筑，上面最显眼的地方一直裸露，也实在太难看。117大厦就在京沪高铁旁边，距离两公里，外地人就算不去天津，路过也能看到中国最壮观的废弃建筑。很多摄影师甚至从北京西山拍摄117大厦，证明这是中国唯一能从首都就能看到的外地烂尾楼。
所以我判断，无论这次施工经费有多少，必然要先拿出2亿，把外表的幕墙装好。剩下的3亿多资金，大概率是投入第二个目标，确保部分楼层具备交付使用条件，让大厦进入经营状态。
2022年到现在，国内的写字楼市场持续萎缩。北京、上海这些真一线城市，写字楼的租金每年下降幅度将近5%，空置率将近20%。
117大厦如果全面完工，写字楼面积就有十几万平，酒店会所的面积也有几万平。天津这个弱二线城市，根本就消化不了。
中介信息显示，117大厦周边的写字楼，每平方米的月租金大概是30元。按照这个价格，把117层全部租出去，不考虑其他成本，十几年内，连5.6亿的复工费都赚不回来。
和写字楼相比，酒店和商铺的租金高出了将近3倍。再加上117大厦确实是天津地标，可以享受一点溢价。比较合理的修复策略，是优先建设顶部的酒店和底部的商业区，回收一部分现金。中间的近百层办公室先封起来，不去管它。
督工，你前面说业主单位高银地产已经是破产状态，那这5亿多的复工经费谁来出？
大概率是高银地产的债主，也就是当初借钱给他盖楼的金融机构来出钱。但就算金融机构不愿意出钱，地方政府也愿意先垫付，因为债主总不能不管，一定会把钱交上的。
117大厦总计划投资是180亿，已经投入的成本超过100亿。按照现在的市场行情，按照现在天津的经济水平，再投80亿彻底竣工，不太可能赚回来。所以如果债主比较理智，当下的选择应该是放弃117大厦，把之前的100亿资产看作沉没成本。
但是出于各种原因，债主公司的管理层并不敢在会计报表上记录将近100亿的亏损。所以再追加他几亿投资，把外表修好，让几个楼层运营起来，把大楼貌似变成一份资产，符合债权单位管理层的利益，这是破产大楼还能得到投资的直接原因。
投几个亿就能够让117大厦部分运营，貌似结束烂尾状态，这笔钱对于金融结构来说也不算多，为什么117大厦拖了十年才复工？
因为在今年之前，债权方在忙着跟高银地产打官司，还不能直接插手大楼的建设。高银地产在天津投资，不是只有一个117大厦。根据十几年之前的报道，香港高银地产在天津规划了一个大型综合体项目，名字是“高银天下”，号称投资100亿美元，117大厦只是其中一个建筑，对面的双塔办公楼也是项目的一部分，现在这个双塔变成了两个基坑。从卫星图上来看，基坑变成了两个池塘，长满了浮萍，不知道有多少钓鱼佬偷偷去过。
高银地产从一开始就没有足够的钱建设117大厦，2015年资金链就断了。高银的老板潘苏通随后开始借钱，通过旗下多个关联企业相互担保，找了几家国有金融公司套了一大笔钱，债主包括信达资产管理有限公司、中国银行深圳分行，这就是当前最希望看到117大厦幕墙完工的机构。
法院的审判文书显示，2015年，潘苏通以广东高银公司的名义跟信达资管合资，成立了深圳国威投资公司，共同开发“高银天下”项目。
2016年3月，国威投资设立了高银地产重组基金，用潘苏通名下的广州富大地产担保，由信达下属的南洋商业银行提供贷款。
2016年到2017年，国威投资一共筹集了74亿贷款，这些钱都流向了一家叫银基宏业的公司，银基宏业也是国威的子公司，但是实际控制人还是潘苏通自己。
按照原计划，国威投资要筹集贷款89亿，基本上构建好117大厦了，但是最后一笔15亿贷款，不知道什么原因没有发出去，只让潘苏通拿到了74亿。
2019年6月，借款期满三年，潘苏通控制的银基宏业公司拒不还款，问题开始暴露。因为高银地产早就资不抵赖了，银基宏业只是一个过桥的皮包公司，信达想要收回贷款，那就只有去找担保方富大地产公司。
2020年4月，国威投资找到了北京长安公证处，申请强制执行，但是公证处认为债务债权关系不明确，拒绝了国威投资的申请。
随后，国威把欠债方银基宏业、担保方广州富大都告到了法庭。在法庭上，广州富大公司方面的代表说，董事会和股东不知道什么担保协议，签订担保协议也没有经过股东会同意。北京高院的法官当场指出，富大房地产是一人有限责任公司，和银基宏业都是同一个老板，根本就没有什么股东会。最后，北京高院判决，由富大地产承担还债责任。
虽然国威公司打赢了官司，但是信达还是很难拿到钱。前面提到过，潘苏通和信达都是国威的股东，国威又是银基宏业的大股东。就算潘苏通还钱，一部分钱也要回到潘苏通自己手里。
所以2022年，信达再次提起了新的诉讼，要求优先还款给自己。今年，高云地产进入了破产清算程序，潘苏通在上海松江的别墅，在香港的半山豪宅，现在还挂出来拍卖，信达也许能收回几千万或者几亿。
除了信达，中国银行深圳分行也上了当。2017年，潘苏通用自己控制的松日数码公司，找中国银行深圳分行签订了授信协议，担保人是潘苏通自己。虽然不知道深圳分行到底借了多少钱，反正是没还上。
2020年，银行把潘苏通告到了深圳市中级法院。根据裁定书的细节，潘苏通声称，仲裁协议无效，合同条款无效，不断在程序上拖延，和之前的诉讼风格一致。
总的来说，债务关系是清晰的。117大厦停工之后，只要用法律手段打败潘苏通的拖延程序，这座大楼就归中国信达和中国银行深圳分行所有了。但是之前潘苏通借到了74亿流动资金不知去向，没有人愿意承担117大厦彻底烂尾的责任，所以当地负责的天津滨海新区从来就不承认117大厦停工，反而支持债主再拿出几亿资金给117大厦修幕墙。
高银公司没什么钱，那潘苏通为什么能拿到117这么重要的项目？
117大厦的建设时间拖得太久，很多人可能已经忘了2008年之前中国的经济气氛。2005年，自称是香港来的骗子一句话，就能让呼和浩特市炸掉自己的公安局办公楼，给所谓的中央CBD项目腾出50亩黄金地段的土地。当时的环境就是适合潘苏通这种人赚钱。
潘苏通1963年出生，是广东韶关人。1976年，13岁的潘苏通跑到美国读书，因为英语水平不过关，1984年被迫回国。潘苏通在国内的第一份工作，是给韶关市委组织部开车。
80年代，松下电器已经在香港投资建厂，通过代理公司向大陆销售电风扇。因为有国外的生活经历，潘苏通和松下电器的高管搭上话，兼职做代理销售，赚到了第一笔钱。
1993年，潘苏通到香港成立了公司“松日通讯”，给松下代工电风扇。
2002年，潘苏通的代工厂在港股借壳上市，就是后来的“高银地产”。
2008年，潘苏通又买了另外一家上市公司，改名为“高银金融”，手里控制了两家貌似很厉害的港股上市公司。
2006年，在中央支持下，天津市准备设立滨海新区，定位是国家级新区。要像上海浦东新区那样，去引领京津唐都市圈和环渤海的经济圈。所以，滨海新区迫切需要外来投资，更需要符合一线城市定位的超级项目。
这个时候，潘苏通带着两家港股上市公司和滨海新区管委会签订了土地收购协议。天津市政府也非常重视潘苏通，在相对成熟的西青区，批了160万平方米的土地，再把这块地交给滨海新区管辖。可能当时的天津市政府也希望全国人民在京沪高铁上一眼就能看到596米的117大厦。
根据潘苏通的规划，“高银天下”的天津项目，除了地标建筑117大厦，还有豪宅、红酒庄，住宅区的户型基本上都在200平以上，红酒都来自法国的酒庄。
潘苏通当时最夸张的包装可能是马球会所。2015年，高银集团花了1.5亿建设了天津环亚马球公园，后来还举办过亚运会的马术比赛。按照潘苏通的说法，马球是小众的贵族运动，“高银天下”就是“新贵族的摇篮”，投资者只要买了“高银天下”的房子，就能登记成VIP，直接拥有马球的会籍，喝上顶级的进口红酒。
现在看这些宣传土味十足，但是在2015年，中国有许多人还吃这一套，用4万块一平的高价买住宅，虽然不烂尾，还是亏了一多半，1万6都卖不出去。
“高银天下”项目从动工到停工经过了大概10年时间，就算最后烂尾，起码也要投入200亿资金。潘苏通要维持投资，除了施工方垫资、建筑物抵押贷款这些常规操作，还有两个玩法。
第一个玩法，是他谁的钱都敢欠。2008年，高银集团按照3.34亿的价格向天津国企海泰公司购买了一块地，这块地就在117大厦对面。此后的8年多时间，高银不仅没有付钱，还在关联公司里面两次倒手这块地。等到2016年，高银的资金链彻底断裂，天津海泰才跑到了天津高院起诉。
海泰公司的实际持有人，就是滨海新区管委会。潘苏通拿着滨海新区给的土地和政策，还敢公开赖滨海新区的债，这不是一般人敢做的事情。
另一个玩法更重要，就是炒港股市值。潘苏通有两家港股上市公司，只要股价上涨，当时就能取得地方政府的信任，让他拿着天津市的钱，去买天津市自己的土地，再让别的金融机构来支持自己的烂尾楼。
2015年巅峰时期，潘苏通的两只股票市值超过2000亿港币。理论上来说，潘苏通自己就有能力卖股票套现，把117大厦建起来，所以借钱给他没有风险。但这个市值并不是投资机构公认的价值，而是潘苏通和朋友共同炒出来的。
按照港交所规定，上市公司至少有25%股权要在市面流通。当时潘苏通的两家上市公司，高银金融有超过70%的股权，在潘苏通自己手里，另外28%在19个股东手里，市面上流通的股票不到1.5%，这导致港交所发函质询。
在香港证监会警告高银金融之后，潘苏通的另一家公司很快就主动退市，高银系的资金链一年之内就断裂了。
对于这套发财手法，潘苏通没有藏私，很乐于向他人传授。2015年，汉能薄膜公司的股价也出现了大起大落，跟高银系几乎完全同步。
这不是巧合，因为汉能薄膜的财务顾问就是高银金融。汉能薄膜曾经号称千亿的光伏帝国，创始人李河君也曾经是中国首富，现在没有人知道他在哪。
回头看117大厦的故事，按照时间顺序正向叙述，就是潘苏通替大品牌代工生产，在制造业赚到了钱，成为普通富豪。然后他一方面到内地投资，另外一方面在香港违规炒股，用内地的投资概念支持股票，再用香港的股票价值换取内地政府和银行的支持。两条腿走路，营造了超级富豪形象，建设117大厦。
2015年，股票游戏玩不下去的时候，潘苏通还能让信达集团、中国银行最后借出了74亿贷款，自己拿钱跑路。
至于说117大厦能不能建起来，潘苏通一点都不在乎。如果房地产暴涨，这座楼就是赚钱工具，如果房地产下跌，这座楼就是他哄骗金融机构的道具，里外都不亏。
潘苏通的这个游戏道具，对于天津市来说，先是天上掉下来的惊喜，然后就是甩不掉的麻烦。因为泡沫吹的太大，当初117大厦的设计指标刷新了11项世界之最，目标是国内第一高楼。施工现场写着，“世纪工程，不留遗憾”。
现在从复工的5.6亿资金数来看，不留遗憾只是美好的愿望。如果房地产市场没有奇迹，两年之后交工的117大厦，能做到外表的幕墙完整，内部的电梯贯通，那就算不错了。
从工程来说，596米的大楼，中间的100层左右，大概率要继续停留在烂尾状态。最主要的功能，是站在京沪高铁旁边，充当21世纪初房地产热潮时代纪念碑。
花了近20年时间，投入这么大的精力，最后只拿到一个纪念碑，这在一定程度上反映了天津的尴尬地位。2005年的时候，天津的经济规模虽然被苏州这个普通地级市暂时超过，但是经济排名还能保持在全国的第六或者第七名，和重庆交替领先。
到了2015年，凭借房地产经济和直辖市的地位，天津经济甚至还能回升到全国第五位，再次压过了重庆和苏州。所以当时的天津，规划建造一座全国最高的办公楼，并不觉得夸张。
到了2024年，中国房地产泡泡破裂之后，城市GDP的前十名已经没有天津了。除了南京、武汉这些强势的省会能够压倒天津，宁波也跟着苏州压过了天津。从当前的趋势来看，青岛和无锡超过天津也不过是几年之内的事情，天津早已是一个名不副实的直辖市。
滨海新区的相对衰落更明显。2009年正式建区的时候，滨海新区被认为是下一个上海浦东新区，很多人相信，北京的金融街要搬过来。2025年的今天，不仅北京的金融业没有过来，其他的高端产业如果要溢出北京，理论上的首选也应该是雄安新区。滨海新区似乎又逐渐回归了老塘沽区的地位，已经承担不起中国第一高楼的运营成本了。更何况，117大厦还不在滨海新区内部，而是插入西青区的一块飞地。
这个西青区的定点扶贫县曾经是我家乡河北平泉县，所以我对西青区略有了解，其他大多数中国人可能从来没有听说过天津西青区。
2024年，西青区的GDP是1056亿，除以120万的常住人口，人均8.8万元，已经低于中国的平均水平了。
在一个大多数中国人没有听说过的区域，在低于中国人均GDP的地方建设中国第一高楼，怎么想，这也不是一个赚钱的项目。所以在房地产的投机热度过去之后，西青区也只能得到一个价值上百亿的纪念碑，向路过的全国人民解释，中国经济为什么会减速。希望中国将来不要再造类似的纪念碑了。
最后，我做一个简短的预告，这个周日的时间消息可能会尝试一种新形式，邀请典型的观众走进我们的演播室，欢迎各位评测。
909期节目到此结束，我们周日晚上见。