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7月26日，江苏省住建厅会同省自然资源厅、省消防救援总队起草并公式的江苏省建筑限高的征求意见稿
最近几年，各部委陆续出台了几份建筑限高文件，但限制条款相对笼统
江苏这次出台的文件，对省内城市进一步划定了细分标准，是国内第一份省级细化限高文件
这意味着国内建筑限高进入了属地化全面落实的新阶段
国内严格控制建筑高度，是因为过去20多年国内修建了太多的超高层建筑，带来了一系列城市管理问题
现在全世界绝大多数摩天大楼都是21世纪这20多年修建的
从200米以上的建筑统计来看，截至2023年已建成的有2296座，其中2041座是在21世纪建成的
而且这些摩天大楼差不多有一半是中国修建的
根据世界高层建筑与都市人居学会（CTBUH）统计，全球150米以上的建筑有7142座，中国有3314座，占比46.4%；
全球250米以上的建筑有2696座，中国1163座，占比50.7%；
全球300米以上的建筑236座，中国120座，占比50.8%。
乍一看，中国摩天大楼数量在人均指标上和美国差不多，比韩国还要低一些，似乎并不夸张
但中国摩天大楼的增量趋势非常夸张，2023年中国建成200米以上建筑94座，累计高度2.2万米，超过美国10倍
而且国内的超高层项目与城市管理出现了明显的脱节
由于总体规划、城市设计、消防配套跟不上，就算具体项目在技术上很先进，对于城市来说也不合理
2016年3月，全国政协十二届四次会议在京召开
7月，住建部在答复政协第3228号提案时，明确指出，摩天大楼维护成本高、消防风险大、破坏城市风貌，有形象工程嫌疑
接下来要加强国内城市总体规划，明确高度限制，避免按照个人喜好决定建筑方案，避免“中看不中用”
由此可见，从2016年开始，部委层面就在认真考虑制定限高政策，但直到2020年之前都没有出台具体的限高指标
2020年4月1日，苏州工业园区召开中南中心超高层项目的消防评审会
建筑高度从729米降到了499.15米
一开始，很多人还以为中南中心降高200多米是项目自身有问题
到了4月底，大家才知道，这个项目是被“窗口指导”了
2020年4月27日，住建部、国家发改委联合发布了建科38号文
要求国内一般不得新建500米以上建筑，严格限制250米以上建筑
新建百米以上超高层建筑要充分论证、集中布局
中小城市严格控制新建超高层，县城住宅要以多层为主
此外，38号文还要求各地完善设计管理制度
整治城市病，探索设立城市总建筑师
对港“面子工程”、“形象工程”的干部问责
2021年5月25日，住建部牵头15个部门，联合发布建村45号文
对县城提出限高指标，要求控制县城人口密度
县城新建住宅要以6层为主，6层以下住宅占比不应低于70%
新建超过18层的住宅建筑要严格充分论证
紧接着，6月19日，国家发改委发布910号文
再次强调了2020年的限高措施，严守500米和250米指标
4个月后，住建部和应急管理部联合发布了建科76号文
在2020年38号文基础上，对不同规模的城市进行分等级限高
76号文以城区常住人口300万为分界线
300万以下，严格限制新建150米以上建筑，不得新建250米以上建筑
300万以上的，严格限制新建250米以上建筑，不得新建500米以上建筑
2022年，国家发改委在文件中又一次强调了500米和250米指标
截至2022年的各部委限高文件已经基本覆盖了国内各级城市
但严格控制的指标主要还是500米和250米，其他指标仍然留有操作空间
这次江苏省在文件中，在国家限高指标技术上
进一步要求城区常住人口在100到300万的城市
严格限制新建150米以上建筑
100万以下的城市，严格限制新建100米以上建筑
各地一般不得新建100米以上的超高层住宅
而且城区常住人口100万以下的城市，严格控制新建80米以上住宅
除了临江、临湖、临海以及特殊区域
其他区域新建改善型住宅原则上不高于60米
国家部委以及江苏省的限高指标可以汇总成一张表
并对应到江苏省具体城市
江苏省市区常住人口超过300万的城市
有南京、苏州、无锡、常州、徐州、南通
市区常住人口100到300万的
有扬州、淮安、盐城、连云港、泰州、宿迁、镇江、昆山
江苏在国内率先出台省级指标
是因为江苏是内地人均GDP最高的省
城市群发达，城市类型齐全，梯次分明
所以江苏适合给全国当范例
接下来各省出台限高政策时都会参照江苏指标
而且只能更严
相对于之前全国限高指标
江苏省外加限制措施主要针对的是住宅
江苏作为最发达的省
有国内市政配套强度最高的城市群
有国内一流的城市消防救援能力
即便如此，江苏也要严格控制80米以上住宅，一般不得新建100米以上住宅
这是因为国内最先进的登高云梯车
也就能勉强救援100多米的高度
未来国内居民挑选住房时
不论是买房还是租房
都可以将80米作为消防风险指标
如果是在县城居住，最好选6层以下
进一步看，江苏省限高指标最严的是改善型住宅
非特殊区域原则上不能高于60米
这里说的改善型住宅
是江苏省为了推动新房销售
主动提升品质的新建筑宅，今年3月
江苏省住建厅发布了改善型住宅设计与建造导则
全面提升了规划设计指标
除了60米限高
江苏省还建议容积率在0.8~1.8之间
要求层高在3.1米到3.6米之间
高于过去住宅通用的3米层高
此外住宅与城市道路间距、采光时长、停车位配套这些指标也都有提升
江苏改善型住房的设计要求
有可能会成为国内未来住宅设计的通用标准。回顾这几年国内建筑限高政策收紧过程
可以明显看到消防管制因素在不断加强
这是我国消防管理制度改革的结果
以前没有提出这些指标
不是这些消防问题不存在
而是消防管理太弱
过去国内建筑限高通常都是各城市规划单位自行管理
比如上海20多年前就曾提出过住宅限高14层
南京十几年前曾对三大历史片区限高24米
这些城市限高指标通常考虑的是城市环境
天际线、保护区风貌这些因素
过去消防设计指标主要是项目地块的规划
以及建筑物内部的技术要求
在过去的城市区域规划中
地块区位价值、
天际线、
空域管制、
城市风光这些因素都压倒了消防因素
具体规划单位编制控详规时
几乎不会考虑消防扑救高度因素
不会以此限制地块开发强度
这是因为国内过去消防管理体制太复杂
消防单位既要面临多重领导又要进行分散管理
具体来说
过去消防管理体制最重要的特点是现役制
公安消防部队列入武警序列
受公安部和武警总部双重管辖
以公安部为主
公安部下设消防局
公安消防部队占全国消防力量六成
消防部队人员工资由部队提供
业务经费由地方供给
这一时期的消防管理体制
由国务院领导、公安部具体负责
看上去似乎是垂直管理
但实际上消防工作靠地方政府管理
具体消防单位只是个执行机构
消防部门的权力可大可小、
地位可高可低、
经费可多可少，
完全看地方领导的重视程度
过去我国《消防法》与《城乡规划法》
虽然都对消防规划编制实施提出了原则性要求
但实际指导意义有限
一旦地方不重视
消防规划就会变成纸面上一两句原则性的话
有的城市规划设计单位
甚至都不知道城市规划包括消防规划
不少消防大队为了将消防规划内容纳入城镇整体规划
要多次找上级协调
地方政府甚至可以为了经济效益
对消防机构施压
从而放任消防违规行为
2015年国标《城市消防规划规划》出台
算是填补了一些空白
但仍然解决不了基层消防人员物资普遍短缺的问题
难以落实网格化管理
截至2018年消防体制改革前
全国共计17万消防军人
20万政府专职消防员
消防人员占人口比例远低于发达国家2018年3月应急管理部成立
消防机构从公安部化转到应急部，
组建国家消防救援局，消防机构地位大幅提升，
应急指挥中心就是消防救援局指挥中心，
从此国内消防体制进入了统一领导、分级指挥、
以条为主的新阶段，
截至去年底国内消防救援人力
从改之前的17万人增加到22万，
消防救援站从改之前的7032个增加到9657个
修订了295个行业地方标准
基层消防实力快速增长
从近几年建筑限高文件的起草单位上
也能看出消防机构的地位上升
2020年建科38号文首次从国家层面限高时
还是顺着过去城市规划惯性重点强调城市风貌
文件由住建部和国家发改委起草
到了2021年建村45号文限制县城住宅层数时
应急部就是参编单位了
之后的2021年建科76号文按城区人口300万分级限高
编制单位是住建部和应急部
这次江苏省出台国内首个省级限高指标
编制单位也是省住建厅、自然资源厅与消防救援总队
而且开篇就给限高政策明确定性，
是为了提高安全水平。
现在中国是世界头号超高层建筑大国
也组建了世界行政强度最高的消防管理体制
但历史遗留的消防缺失问题还有很多
随着国内城市化进入尾声
城市从建设发展阶段转入经营管理阶段
接下来要面临越来越多的建筑物批量老化、闲置问题，
消防工作日益复杂，
未来国内消防机构的地位还会进一步上升。
根据国家消防救援局统计
全国平均每天发生火灾3000多起
平均每年火灾死亡人数接近2000人
去年上半年商业场所火灾9000多起
居住场所火灾16.7万起
死亡682人，占全国火灾死亡人数的69%
扣除掉自建房部分
去年上半年城市住宅火灾6.6万起
死亡322人占全国火灾死亡人数的33%
2022年全国火灾82.5万起
死亡2053人
其中一半死亡是因为农村火灾
2022年全国高层建筑火灾1.7万起
死亡260人
高层建筑是火灾致死率最高的场所。
这些统计数字反映了国内消防工作面临的问题
一方面是农村在衰退
留守农村的老龄人口火灾自救能力差
消防覆盖能力不足；
另一方面就是城市住宅和高层建筑
在发生火灾时最容易导致死亡。
从更宏观的视角来看，
国内新阶段这些消防问题
也是过去城市发展路径积累的结果，
高见第6期
我介绍了武汉高楼多的原因
抛开具体地质条件
武汉密集建设超高层建筑
可以看作国内城市发展路径依赖的历史缩影
过去20年国内快速城市化
城市人口急剧增长
城市一方面要建设更多的住房
来满足新增人口的需求
另一方面需要加大市政基础设施配套
而在94年分税制改革体系下
财权上交、事权下压
最终全国城市都走向了土地财政
与城投融资的道路
地方政府依赖卖地收入
抬高土牌价格就必然导致新房价格上涨
为了放缓房价上涨速度
就要放松容积率与限高指标
让单位地块能建设更多的住宅
与此同时
土地财政也拉高了商业地块价格
地方国企拿地后
也要加大商业地块开发强度
建设更高的写字楼
这一方面能满足地方“形象”“面子”需求
另一方面也能够拉升地方国企的账面固定资产
摊薄资产负债率
有助于城投进一步发债融资
所以在2021年建科76号文中才会重点强调“一般不得批准使用公共资金投资建设超高层”
“严格控制地方国有企事业单位建设超限建筑”
“实行超高层建筑决策终身责任制”
本期节目从江苏建筑限高指标开始
梳理了国内建筑限高政策的收紧过程
指出背后的主要推动力之一是消防体制改革带来的消防管理下降
后面还简要回顾了国内城市发展路径
这些内容可能离普通人有点远
所以最后我还是再次强调一下这些指标对生活的指导意义
未来挑选住房时，不论是买房还是租房都可以将80米作为消防风险指标
如果是在县城居住那最好选择6层以下
好，本期节目到此结束，感谢各位收看，我们下期再见。