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2025/02/20转发动态： 佛山好像有点儿东西啊，还是这个南海区桂城街道，除了土豪村借钱给碧桂园完成本村旧改，还有街道办下属实控公司佛山市南海区平洲鹭通投资有限公司，最近在向各个社区借款，金额不高于2000万，年固定利率2.75%，期限为三年。 街道办下属实控公司向辖区多个社区借款？佛山多方回应
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最近微博在讨论一张截图。广东惠州有人免费送房，已供6年，月供2000，接盘人每月只需还这2000的房贷就可以了。
其实这也不算新闻，去年就有报导深圳人免费“赠送”惠州房产。也有人说这不算骗局，房子未来24年还要还70万，但只值50万了，现在送给别人还能少赔一点。
免费送房不靠谱，“零首付”也要当心。2月6日，郑州房管局严正警告各房企和中介机构，违规违法提供“零首付”、“首付贷”会被严肃处理，情节严重的移交有关部门，还要记入信用档案向社会公示。
去年8月，郑州房管局也发过《关于“0首付”购房风险警示》。这两年购房的门坎不断降低，个人住房信贷政策持续优化，同时购房首付的新形势也层出不穷。所谓“零首付”、“首付贷”，主要由房企或中介预先垫付首付款，购房者则需要在短期内向垫付资金方分期还款，并支付相应的利息与手续费等等，也被称为“他方垫资”。
对于购房者来说，承担了远超正常购房的费用，而短期内的高额还款压力很容易让购房者资金链断裂，一旦逾期还款，很可能会面临信用受损、被追讨债务等问题。
此外，还有“高评高贷”“偷粮换住”挪用其他种类贷款来付首付等形势，都有违规的风险。早在2017年，住建部就发过《（关于）规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，严禁房企、中介违规提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资。
去年以来，开发商和中介诱导刚需客户“零首付”购房时有出现，山西、河南等多地金融监管部门都发了提示。如金融监管总局河南监管局今年1月发文，“零首付”不仅未实质解决购房者资金短缺的问题，反而可能增加购房还款的总成本。银行发现首付款来源有问题，可能无法通过贷款申请或提前收回贷款，购房人面临“房贷两失”的风险，甚至可能涉嫌骗贷犯罪。
文章提醒，消费者购房时要通过正规金融机构办贷，警惕不法中介虚假宣传和诱导，切勿盲目相信各种渠道推送的“零首付”、“负首付”信息，切勿通过“阴阳合同”等方式办贷，不接受无证无照“黑中介”的服务，避免陷入相关陷阱。
也有人认为郑州为了救市，三年前就开始用“高评高贷”搞零首付甚至是负首付，之前是睁一只眼闭一只眼。现在确定救不起来了，零首付也成社会问题了，就开始推责任了。
今年春节的返乡文中，县城的房子是个高频词。
比如这些，《第一批回老家的人，已经后悔县城有房了》《回家过年，我听到无数个县城房地产的失败故事》《县城楼市，接盘者不多了》总结起来是共性的问题。
不少县城没有房地产以外的支柱产业，房地产曾是人们能够接触到的最为直接的投资方式。而相比城市，县城的房产又多了一些特别——人情社会，与房地产有关的消息通常是口口相传，你总能在一个房地产项目上遇到不少熟人，而包工头或是开发商一定是家族里最风光的存在。到了现在，大家发现，不少亲戚朋友栽在了同一个失败项目上，卖房广告成了朋友圈最常被转发的消息。
判断房价的走势有一个论断：“短期看政策，中期看土地，长期看人口”。2021年，有103个县的房价均价过万，对绝大多数县城来说，楼市泡沫已经或者正在破灭，房地产下行周期尚未见底。2024年末，我国城镇常住人口9.435亿，比上年末增加1083万；乡村常住人口4.648亿，减少1222万，城镇化率达到了67%。
之前县城楼市野蛮生长，一方面是农民进城产生了大量的购房需求，另一方面，受棚改货币化影响，资金密集涌入房地产市场，和土地财政一拍即合。现在需求饱和，接下来县城很难通过城镇化再复刻新一轮刚需购买力。
2010-2020年，近7成的县和县级市常住人口在减少；到2020年底，县域人口规模占比处在历史最低值，净流出已超过1.5亿人。人口流出、总人口减少，意味着需求减弱，会对房地产市场产生不可逆转的影响。
如今县城楼盘分化非常严重，一是学区房是二手市场的主流，二是两室一厅远比三室一厅更难出手。
背后也和人群需求改变有关。很多开发商还在用一线小户型的打法去做县城，面积小意味着总价可以更低。但县城人往往在农村有老房子，在县城和城镇定居，尤其是上班族，大多在未来需要老人帮忙照顾小孩，所以一定不能买太小的房子，对于二手的小两房是致命打击。
县城或许真的没有刚需了。
2024年9月的政策组合权拳陆续落地之后，新房价格出现企稳迹象，反映各县城市薪资水平的租房市场仍在探底。
中指研究院数据，去年12月，一线、二线和三四线城市住宅平均租金分别是每平方米每月75.37元、28.31元和24.58元，创2021年9月以来新低。一般来说，每年春节过后，随着人口回流，租金的价格会有一段反弹；7、8月毕业季，高校比较多的一线城市会迎来租房的高峰；四季度则是淡季，租金价格会出现一波下滑。但2024年租房市场的季节性特征明显弱化，只在春节后的“返城季”和年中的“毕业季”微涨，其余月份都是下跌，8月就提前进入淡季，重点城市住宅租金跌幅有所扩大。
需求方面，就业不景气、收入预期下滑，导致租户退租换租增多，即便有换租的成本，租客也愿意换租金更低的房源。中指研究院12月发布全国租客调查，60%的受访租客表示，在本次租约到期后计划换租。排名前三的换租原因分别是，1、市场租金下跌，想要换租更便宜的房子；2、工作变动；3、收入预期降低。租客向租金更低的地段和房源迁移，迫使部分高价房源降价。但在经济下行的周期中，租金收入是为数不多的稳定收入来源，一些房东难以接受租金大幅下滑，导致房屋长期空置。
春节前，中介为了促进成交，在朋友圈大打心理战。建议房东“认清行情，提升房屋质量，不要留博弈空间，否则只会浪费时间。”
近些年，租赁市场的供给不断增加。去年，多地鼓励通过非居改租、收储改租等方式盘活现有资源，来增加保租房的供给。截至12月，江苏省、济南、天津等地也已顺利完成2024年保租房筹集任务；江苏、安徽“十四五”保租房筹集目标已提前完成。
2025年，各地将继续加大保障性租赁住房建设，以满足更多中低收入人群的住房需求，预计租金仍处于调整阶段。
今年1月，虽然环比跌幅收窄，但重点城市的平均租金继续下降。如果经济逐步复苏、就业市场改善、居民收入水平有望提升，那租房消费能力也可能随之改善。
最近，房企最大的新闻莫过于深圳国资驰援万科。
1月27日，除夕的前一天，万科盘后公告五连发，涉及年报预告、高管变更、项目转让等，似乎要在蛇年到来之前为惨淡的一年做个了断。2023年还是盈利122亿，预计2024年业绩巨亏约450亿，创下上市以来最大亏损。同时，来自第一大股东深圳地铁集团的辛杰接替郁亮出任董事会主席，多名深铁背景的高管将进入管理层。
2月5日，万科内部公示10名拟任命的高管，涉及战略投资、财务、法务等多个重要部门，和北京、华东两大核心区域。万科管理层实权派几乎全部换人，6人来自深铁或旗下的子公司，还有部分人士此前在深圳国资委直接或间接控股的公司任职。
2017年，深铁集团在“宝万之争”后，入主万科，成为第一大股东，但较少参与管理和运营。此次罕见强势介入，意味着万科的国资背景加深，深圳国资的支持有望加大，有利于提振金融机构对万科的信心。
见面礼很快就到了。万科10日公告，深铁已向公司提供28亿股东借款，但万科有息负债超过3000亿，这只是杯水车薪，更像是深圳国资喂给资本市场的“定心丸”，让市场看到“我们不会让万科倒下”。借款利率低到2.34%，远低于市场上的贷款利率，是优秀央国企专享的水平，似乎要给银行打个样。
市场不太满意这份见面礼。第二天一开盘，万科就先跌为敬。但12日地产股尾盘拉升走高，万科A收盘触及涨停，港股万科企业一度涨超16%，万科多支境内债券涨了。
消息面是因为媒体援引了知情人士的话称，中国政府正在准备方案，有望为万科解决今年500亿元人民币（约68亿美元）的资金缺口提供帮助。包括考虑允许地方政府利用约200亿专项债额度，购买万科的代售楼盘以及空置土地，万科和关联公司也被允许利用薪债发行和银行贷款来还债。
尽管如此，由于负债总额上万亿，挑战依然存在。穆迪周二将万科的评级下调至Caa1，理由是财务业绩和流动性疲软。万科管理层大换血时，广东省、深圳市及金融机构负责人都表示，将全力支持万科处置风险，确保融资规模稳定。深圳国资委强调，截至2024年底，市属国资国企资产超过5万亿，全年营收超万亿，规模大、实力强，有能力、有实力，也有足够的‘子弹’，支持地铁集团通过一切可能的市场化、法治化手段推动万科稳健发展。
深铁作为城市基建巨头，资本支出规模庞大。从2021年末到2024年9月末，资产负债率从48.58%上升至57.55%，去年还出现了10年来的首次亏损，自身也承受着越来越大的融资压力。
万科最近也退出了深圳地铁万科投资发展公司，不再持股。
看看今年是不是万科的转折之年。
万科有国资来救，碧桂园有老乡来救。
在广东佛山，当地整村改造“第一村”永胜村，地段优越、租金收入不菲，是广东特色的“土豪村”。2010年之前，这里还是满地旧厂房的“农村社区”，当年11月，连接广州、佛山的地铁广佛线开通，永胜村距离“佛山第一站”金融高新区地铁站大约一公里。之后，这一带工厂陆续搬离，高楼大厦拔地而起，成为佛山最繁荣的新商圈之一。2016年左右，村里开始讨论旧村改造。2019年通过全村表决，选定碧桂园持股的碧欣公司作为旧改合作开发商。
从2024年11月批复的改造方案来看，改造范围总用地面积约32.1公顷，拆除范围约24.2公顷，涉及常住人口约2000人。分三期，遵循“先安置、后拆迁”“先复建安置物业、后融资物业”原则，成本约100亿。第一期拟投入20亿，二期50亿，三期30亿，筹措资金方式为自由资金、银行借贷等方式。
通过回迁安置，永胜经济合作社将获得包含商业、办公、工业等在内约20万平方米的集体物业，每年至少获得6000万集体租金收益。2023年12月，一期6栋回迁安置物业交付，但去年底村民听说开发商“没钱开工了”。目前，项目同意拆迁补偿安置的整体签约率95%，村里房屋拆除约63%。同时，受房地产市场下行的影响，开发商因为资金短缺无法正常推进后续的建设，导致被拆迁人剩余54%的回迁安置住宅物业交期未知。
2025年春节前夕，永胜村决定借钱给碧欣公司，以推动村里停滞的建设工程。2月7日，永胜经济社负责人确认，与碧欣公司以协商达成共识，将“永胜项目”的土地出让金分批借给开发商，优先用于建设回迁房安置住宅。首期涉及资金约7.86亿，目前方案已经报送街道办，等待进一步通知。
还是在珠三角。珠海要拍卖路内停车为20年的经营权，引发了市民高度关注。拟出让的是不含横琴粤澳深度合作区的市政道路路内停车泊位经营权，出让期20年，首期出让23798个停车位，单个车位年度有偿出让费最低价1538元，合计7.3亿多，以中标人的中标价格为准。
招标公告称“出让不属于基础设施和公用事业特许经营模式”，有市民疑问，是否违反去年底国家发改委《关于进一步做好政府和社会资本合作新机制项目规范实施工作的通知》其中提到，路侧停车服务、垃圾清运服务等不涉及固定资产投资项目的经营权或收费权转让等，不得采取特许经营模式。负责市政道路车位管理的是珠海市城管局，官方回应称，本次有偿出让的是市政道路划设车位的经营权，不涉及道路相关产权的移交，也不涉及固定资产投资，故符合相关规定。城管局还回应了有偿出让是否会造成路内停车收费上涨等问题。
拍卖市政车位也不是什么突破性的举措。2023年就有媒体统计，将路边停车位经营权打包出让的城市至少有几十个，有些城市的出让期限长达30年，不乏昆明这样的省会城市。
就广东省内而言，广州、深圳城市道路临时泊位都是政府直接运营，而佛山、中山等地的一些城区则采用出让路内停车泊位管理方式。广州以前也是出让经营权，期间有政协委员提出，路内停车瓜分单行道、管理不规范等问题，后来政府收回了。
《南方都市报》评论，从过往的经验看，政府直接管理，往往导致运营成本畸高收上来的钱很多用于养机构、养人头，而非理想中的“取之于民、用之于民”。出让经营权可避免这类问题，但缺点是，企业基于营利的诉求，倾向于不断扩张车位、提高价格，结果是更多道路被占用以致于影响通行，同时令市民感受到不断提升的经济压力。
无论如何，城市的停车位具有自然垄断属性，其运营及定价机制必须综合考虑多种因素，
以确保资源合理利用和公众利益的平衡。
隔着珠江口的深圳，财政压力也有点大。
近日，网传深圳2024年财政收入同比下降，是全国财政十强城市中唯一下降的地区。起因是盐田区财政局在工作总结中披露，去年盐田区实现一般公共预算收入39.7亿，增长8%，超出全市平均增速12.8个百分点，这可能说明去年深圳全市一般公共预算收入下降了4.8%。深圳财政局称已注意到有关消息，但部分数据与实际有出入，即将召开的深圳市人代会将披露更多信息。
自1979年深圳特区成立到2023年，深圳历年一般公共预算收入基本保持增长，只在1990年同比下降了5%。去年深圳财政收入下降的一大原因或来自税收承压，这也是全国普遍情形。广东省2024年财政收入1.35万亿，同比下降2.3%，其中税收收入下降4.2%。而深圳几个经济体量较大的区，宝安尚未公开数据，福田、南山、龙岗去年的财政及税收收入都出现下降。
相比全国和广东，深圳税收占财政收入的比重更高，税收下行对财政的冲击可能更大。2023年，深圳市地方级一般公共预算收入4112.8亿，其中税收3467.5亿，税收占比提升至84.3%。这样的财政收入质量在全国范围内与少数发达省市比肩，去年各省只有北京、上海、浙江税收占比超过80%。
分析人士称，深圳税源表现受到部分企业盈利下降、房地产持续调整的影响，物价低迷也拖累以现价计算的财政收入。而深圳的非税收入历来规模小、占比低，也使得非税收入难以发挥对冲税收、支撑总体财政的作用。2023年深圳非税收入仅645.3亿，占一般公共预算收入的15.7%。从已经公布相关数据的深圳各区情况看，去年非税收入并未明显上涨，部分区甚至大幅下降。一定程度反映了，在税源疲弱的情况下，政府呵护企业维护营商环境的努力和定力。
好的，本期参考信息就是这些，我们下周一再见。