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大家好，2025年3月16日星期日，欢迎收看876期睡前消息，请静静介绍话题。
今年春节前，佛山有名的“土豪村”永胜村宣布，已经向上级桂城办事处申请，向碧桂园公司借出7.86亿元，用于建设回迁安置住宅，推动陷入停滞的旧改工程。
督工，一个村就能拿出接近8亿现金，钱是哪里来的？
我先引用一段《资本论》第46章的原文。
凡是自然力能被垄断并保证使用它的产业家得到超额利润的地方（不论是瀑布，是富饶的矿山，是盛产鱼类的水域，还是位置有利的建筑地段），那些因对一部分土地享有权利而成为这种自然物所有者的人，就会以地租形式，从执行职能的资本那里把这种超额利润夺走。
按马克思的分类，这个永胜村就是垄断了“位置有利的建筑地段”，所以能占有超额地租，甚至能“从执行职能的资本那里把这种超额利润夺走”。
永胜村属于佛山市南海区桂城街道夏北社区，靠近佛山与广州的边界，目前有常住人口2000多人，900多户，占地32.1公顷，人均土地不到1/4亩。如果停留在农业时代，这不会是一个富裕地方。
90年代之后，佛山的城区逐渐扩展，把永胜村逐渐变成了工业化的郊区，2010年左右，永胜村已经盖满了旧厂房，本地农民不用经营，也能享受工厂地租。
但如果只是出租厂房，永胜村不会富裕到随随便便拿出8亿现金。更大的发展机会，出现在2010年之后。
广州和佛山的市中心直线距离只有20公里，相当于上海人民广场到迪士尼乐园。历史上的佛山只是广州府下属南海县的一个镇。1951佛山才独立建市，中间经过多次反复，1980年最后确认是地级市，和广州并列。所以，随着广州和佛山的城区扩展，必然要考虑相互融合的问题。
2009年，广州和佛山第一次提出“广佛同城”口号。2010年，广佛地铁1期通车，距离永胜村不到1公里。广州和佛山的繁华城区从两侧压过来，把曾经的郊区变成了城中村，再变成核心城区。
目前距永胜村1.5公里的步行范围内，有千灯湖站和金融高新区站两座地铁站，有万达广场、京华广场，近距离可上广佛江珠高速，已经形成了佛山市核心商圈。疫情之后，永胜村周边的二手房均价2.6万元，新楼盘敢喊价4万以上。价格也许有水分，但比当年的旧厂房还是贵多了。
所以，永胜村不断拆掉旧厂房盖楼盘，大多数拆迁款给了拥有土地产权的村民和村集体，到现在只剩下32公顷土地和不知道怎么用的天文数字现金。
在永胜村周围，类似的城中村不止一处，至少还有聚龙村、宝华村、洲表村处于类似的状态。都等待着最后的旧城改造，把宅基地和极少数耕地变成另外一笔巨额收入。
以往的旧村改造中，开发商与一家家村民去谈，必然会遇到钉子户和集体抬价问题。所以，100%的旧城开发商，都会雇佣地下帮会，半夜干点见不得人的事情。但佛山就贴着广州，一度是中国媒体和国际媒体最密集的地方，所以很多事又不能太放肆，只能打擦边球，结果就是项目推进困难甚至烂尾。
比如广州市最大的城中村沥滘村，拆迁的签约率一直没有达到80%，补偿方案不断加码，加强了村民的预期，钉子户的信心越来越强。开发商因此想出了“以拆促签”“随签随拆”的方案，谈下一座楼就先在楼板上打几个洞，或者把楼梯、门窗砸掉，让房屋无法居住，保证拆迁户不能跟着后面的钉子户反悔。从最初的拆迁到现在，沥滘村已经经历了20年时间，开发商已经支付了大多数村民的拆迁成本，剩下的钉子户还是在废墟里生活，而且分散在全村。已经拆出来的宅基地，没有一块是完整的，不能用来建新新房。所以沥滘村拆迁改造完美地错过了整个房地产黄金年代，一直是烂尾状态。
为了避免再出现一个沥滘村，佛山市决定，优先找村集体控制力比较强的村搞拆迁，做一个模范项目。2019年，房地产高峰期的最后一年，佛山市确定碧桂园作为项目实施单位。2020年项目启动，佛山南海区区长顾耀辉表示：“希望通过永胜村改造，为全区树立一个可复制、可推广的样板。带动全区旧村居改造起到示范作用。”
旧改方案规划期间，永胜村委出资聘请第三方评估公司，对土地价值、合作开发投入进行了“双评估”，以此为依据制定补偿标准。在此基础上，永胜村仅用了短短7小时，就召集了成员大会，以83.38%的同意率通过了旧村改造方案，三个月内签约率超过88%。
根据规划，拆迁改造后，永胜村交出最后的32公顷土地，获得43万平方米的可分配房产，以及包含商业、办公、工业等在内20万平方米的集体物业，由碧桂园代建，返租20年。第一期首期7号地块建设6栋高层住宅楼用于安置村民，其余地块整理好一块就建设一块。
具体到村民的平均收入，记者采访了一位典型村民，他有两栋旧屋总共550平米，按照补偿方案可以得到3套房子，总计360平方米，另外再按照每平米2000元标准，拿100多万现金。
2022年，一期首批6栋回迁楼封顶，目前入住率达到100%。但是，同期的商品房遇到了房地产下行周期，回款不够覆盖碧桂园后续建设成本。所以到了2024年下半年，项目停工，预期投入50亿的二期工程无法推进。永胜村今年1月的公告显示，整个永胜村拆除进度已经达到63%，但是还有54%的回迁安置住宅未开工。
这倒是不会影响村民的居住，因为按照每户一套的最底线标准，已经建好的6栋回迁楼已经可以保证绝大多数村民住下了。村民在乎的，是每户额外的回迁房、每户能拿到的现金，以及将来可以带来分红的集体物业。所以他们愿意拿出8亿资金，借给碧桂园，保证项目能完工。
碧桂园的总资产有2万多亿，为什么一个50亿的项目都做不下来？
从2018年到2022年，连续5年，碧桂园的销售额都是中国房地产行业第一名，万科和恒大还要排在后面。现在碧桂园被50亿的项目困住，充分证明一点，就是房产项目的安全性，和企业大小没有关系。在房地产低潮阶段，甚至是越大的企业越不安全。
所有的房地产项目都是用预售资金完成的，但在现在的监管水平下，所有的预售资金，都会被分到新开发的项目。如果新开发项目的预售不理想，不仅新项目自己会烂尾，之前已经在平稳推进的项目也会烂尾。小企业的项目少，烂尾的传导链条比较短。而大企业凭借自己的品牌形象，一度可以用一个项目的资金去推动十个项目，所以烂尾链条比较长，完全可能把不相关的项目拖下水。永胜村旧改，本来是村委会自己评估都认为绝对安全的项目，现在还是能烂尾，说明问题不是出在佛山，而是全中国的房地产预期。
和整个房地产行业相比，碧桂园还有一份额外的压力。就是在疫情前后的最后一段高峰期，以乐观的心态，到三四线城市拿了一大批地，提前体会到了中国的人口危机。刚刚过去的1月份和2月份，碧桂园合计销售额是45.6亿，只有去年的一半。
同时，碧桂园的总债务已经超过一万亿，其中至少2500亿要按市场价付利息，有2000亿要在一年内还掉。昨天最新消息，碧桂园要对国内债务做全面重组，明天所有债券停牌，复牌时间未知。永胜村如果等着碧桂园自己筹集资金来推动项目，也许要等到2035年，或者永远等不到。
如果是房地产上行周期，等几年也无所谓，可能还会形成“捂盘”涨价效果。但现在是下行周期，整个珠三角的新楼盘都在争夺人口和项目，过几年就算把楼修出来，可能也要闲置。按佛山的千灯湖片区规划，本来周围要有佛山有轨电车T8线，但现在并没有动工；规划还包括地铁7号线，但甚至还没通过审批。
打个比方，这就是房地产高潮的末班车停下来了，永胜村发现自己雇的司机偷了汽油。但因为后面等不到下一班车，所以不敢追究责任，反而愿意多加一点车费，让司机买汽油把车开起来，避免在野外过夜。
永胜村借给碧桂园的钱，并不是完全从自己的账户上拨出去的。总共7.86亿，最大的一笔，是之前已经被收购的土地出让金4.2亿，加上后续待出让土地出让金返还款约3.3亿，这些钱都停在政府部门的账户上，永胜村要求政府把钱转给碧桂园。同时，永胜村利用多年经营的收入，自己拿出3600万现金，凑够了碧桂园推进项目的最低需求。
所以，永胜村还要感激佛山市的强大工业，市政府可以靠收税来维持运行。所以，准备付给农民的出让金，真的停在预定的账户上，可以转付给房地产公司，否则永胜村就是下一个沥滘村，等上20年也不奇怪。
虽然转出去的是永胜村的钱，但之前还没拨到村集体账户。市政府把钱转付给碧桂园，还是减少了政府直接掌握的资金，填补了房地产企业的流动性。这在最近的广东省，是一个普遍现象。
2025年春节假期过后，广东省内14个城市，包括广州、珠海在内，发布了土地收储公告，宣布发行专项债，筹集资金收购存量土地。预计投入350亿，向房地产企业680万平方米的土地。收储价格普遍较出让价打了7-9折。
从账面上说，7到9折回收土地，等于政府什么都不做，凭空赚了10%到30%的地价。但从更大的视角来看，回收土地的政府不只是广州这样的繁华地区，还有河源、云浮这些人均gdp不到全国平均水平一半的城市。
当初这些城市能把土地卖掉，原因是用预期的卖地款，在周围修了基础设施。现在这些土地收回来，也许低于当时的价格，但相对现在的市场价格还是高的，而且在很长一段时间内不敢再抛向市场砸盘，基础设施也要闲置，恐怕很难说赚钱。集收购资金。而给出去的资金，也主要为了让房地产企业拥有流动性，最起码把现有的项目完工，性质上还是保交楼补贴。各个市政府做的事情，和永胜村区别不大。
前面也提到了，永胜村愿意把之前的卖地钱借给房地产企业，原因是要抢跑，要在其他城中村卖房子之前，把自己的房子先卖出去，所以可以容忍一定的风险。而广东省在全省搞保交楼，不可能每个楼盘都抢跑，先完工的楼盘，必定会冲击后完工楼盘的销售预期。如果监管水平能保持全省一致，我会看好永胜村的自救行为，不看好广东全省的土地回购行动。
这个观点并不是我的凭空推理。因为广东当地政府也发现了，无论是之前的房地产高峰期，还是在当前的保交楼阶段，资金流最充足、项目最安全的主体，并不是政府主导的城投公司，而是那些已经把一部分土地变现的城中村。所以，如果实在筹集不到资金，不仅是房地产公司要找城中村借钱，政府也会。
前面介绍的永胜村，归属于佛山桂城街道夏北社区。今年1月，桂城街道夏南社区召开成员代表会议，同意借款2000万元给街道办下属公司，避免公司破产。
这里要注意，社区以下的机构类似于村，都是居民自治机构，不是政府机关。尤其是在刚刚城市化的地方，社区基本对应过去的大型行政村，具有比较完整的自治属性。而街道办是市政府或者区政府的派出机构，和中央政府一样，都是单一制政府的一部分。
所以，社区借钱给给街道办，不能看做下级政府支援上一级政府，而是乡政府直接找村民摊派债务，无论走什么程序，都不是可以推广的正面案例。
这里我们回顾一下上面三件事：
1 永胜村借钱给房地产公司，推动保交楼项目
2 广东各市政府发债，向房地产公司回购土地，在更大范围内推动保交楼。
3 永胜村隔壁的社区，借钱给当地政府。
可以看到，第3件事，就是前两件事的延伸。只是从向全社会发债，转向了对某个城中村定向发债。广东省的地方政府非常清楚谁拿到了最安全的房地产收益，所以现在要拉上曾经的城中村，一起分担保交楼的风险。
在房地产上升期，大城市边缘的城中村曾经是受益者，现在以主动或者被动的方式掏钱“保交楼”，替土地财政收尾，督工你怎么看？
以往的节目，我喜欢用“贪吃蛇”模型来描述中国的房地产经济，以及对应的土地财政规律：
政府和城投公司征地，贷款建好基础设施，然后高价卖掉，回收的资金用来还基础设施的贷款，维护现有城区的财政开支。这是贪吃蛇的“蛇头”。
付钱买房的人不仅先享受到了基础设施的便利，还能随着房价上升享受资产增长，也很满意。这些人和他们的房子，就是“蛇身”。
但是，随着新城区越建越大，“蛇身”越来越长，这些人口不需要再交钱，也能享受基础设施，也能让子女优先入学。而基础设施需要维护，优质的学校需要给老师发工资，政府只能再卖新的土地。“蛇头”背后的“蛇身”越长，最新一块土地的价格就越高。
所以，政府必须不断推高房价，保证房地产公司有拿地的热情，土地财政才能平衡。到了最后，蛇身需要的维护成本无限上升，对应了贪吃蛇的运动越来越不灵活；同时，考虑买房的购买力有限，对应了贪吃蛇游戏的空间越来越小。用最简单的逻辑也能发现，用不了多久，贪吃蛇就要把自己“挤死”。这对应现实问题，就是房价到顶，而政府维护基础设施的资金还不够用。
在整个游戏里，肯定是“蛇头”赚钱最多。但是，为了维护基础设施，为了开发新的土地，“蛇头”花钱也最多。如果不及时跳下去变现，“蛇头”可能是亏钱的。而“蛇尾”付了很高的价格才爬上来，才体验了几天资产上涨，就遇到崩盘，也是利益受损方。只有最靠近“蛇头”的前一半“蛇身”，低价上车，享受最大幅度的资产增长，是无可质疑的受益方。
在这个游戏里，城中村居民，显然就是最接近“蛇头”的“蛇身”，甚至可以看做蛇的“脖子”。他们仅仅凭借运气，就能分享最多的房地产收益，而且因为把土地交给房地产公司，相当一部分人拿到的是现金回报，完美跳车，拿到了众所周知的财富。
等到房地产进入下行期，“蛇头”没有地方可以去，为了维持生存，只能回头吸收身体的营养，让城中村这个“脖子”先出钱，从财政上说有合理性，甚至从权责对应的角度看，也有几分合理性。
但是，合理性不等于正当性。中国法律一向保护“善意第三方”的利益，就是说，一个人如果能证明自己毫不知情，在市场上买下别人的非法财物，而且从中赚到了钱，最后案发的时候，法院不能要求他直接把财物还回去。
这些城中村居民当初没有参与房地产政策的制订，现在就算政策要转向，也不能让他们对政府的财政压力负责。让村集体主动拿出钱，在自己相关的项目上保交楼，这已经是政府失职了。如果再进一步找城中村要钱或者借钱，承担更大范围的责任，肯定会制造不可控的混乱。我估计各级政府也不敢正面提出要求，只能在局部范围打擦边球。
所以，我还是坚持两个反复提出的观点。
首先是收房产税，全面收房产税，不设任何免征起点，用来承担地方政府的公共服务成本。交了房产税就吃不上饭的人，政府可以再给低保，但低保不是退税。收房产税是针对房子收的，低保是对人发的，这完全是两条线上的事情。
过去不收房产税，导致房价上升到畸形的地步，这是过去的问题，后悔也没用。但未来如果不收房产税，就是逼着政府打擦边球，找现有的受益群体，用非正式的方式收钱，这从广东的现实来看，是完全可以预见的问题，所以必须尽早推广。否则的话，房价上涨的时候不舍得收房产税，房价下跌的时候不敢收房产税，那房产税就永远收不成了。
其次，未来城市扩张的征地收益，必须平均分给全国农民，而不是少数郊区农村享受。中国法律禁止农民建房出售，由政府垄断开发权，最核心的理由是保护耕地面积。这份责任，郊区的农民要承担，距离城市1000公里的山区农民也要平等承担。如果把拆迁款都给了郊区农民，实际上是郊区偷走了全国农民的利益。过去给了城中村的钱，不可能直接要回来，未来拆迁一定要把规则讲清楚。
这里我再引用一段资本论：
这种固定资本或者合并在土地中，或者扎根在土地中，建立在土地上，如所有工业建筑物、铁路、货栈、工厂建筑物、船坞等等），都必然会提高建筑地段的地租。
在中国，基础设施的主要投资者、规划者都是政府，不是农民。所以，在现行的征地制度下，政府规划到哪里，哪里的农民就等于中了彩票，拿走全部地租。而买彩票的钱，是全国几亿农民共同支付的。如果我们继续按现在的模式去拆迁郊区，几十年前搞土改，“平均地权”的意义就消失了。
为了给征地提供凭据，我在850期节目明确提出，全国的农田也要重新收农业税，向土地收税，返还给农民。农业税和产量挂钩，用来评价土地的价值，而返还的钱和人头挂钩，用来补偿农民维护耕地的责任。这和城市房产税的逻辑是一致的，现代生活方式不会从天上掉下来，权利和责任必须挂钩。任何政策在解除责任的同时，背后可能都在消灭更重要的权利。
反过来说，如果某些人被安排了额外的责任，也可能因此确认更重要的权利。政府让城中村自己出钱去保交楼，甚至因为缺钱直接到城中村去拿。这实际上等于默认了城中村的特权，也给地方政府提供了一个最方便的融资渠道。为了保护这个渠道，地方政府也要维护现有不合理的征地制度。清朝皇帝为了拥有随时从盐商群体要钱的资格，维护了上百年不合理的盐商垄断权，这是必须警惕的历史教训。
最近几天，最有趣的一个社会新闻，是广东惠州一个房产中介刘佳，前后谈了几十个深圳的男朋友。她对每个男朋友都温柔，都有耐心，表示要共同生活，希望能一起在惠州买房，介绍到她工作的房地产公司。为了表达诚意，她自己会拿出三万块钱买房，而且不要求在房子上加名。一旦房子卖出去，她就消失，去诱惑下一个男朋友买房，几年时间把自己谈成了销售冠军。
这件事最有意思的一点，是她的促销行动完全合法。因为刘佳同学不在房产证上加名，也不花对方的钱，没有占有任何财产。同时，她卖出去的房子也是明码标价，没有额外收钱，甚至还因为她个人出资，凭空又打折3万。所以她谈了一个又一个，最后也能安全脱身。
我给大家读一下惠州官方的调查结论：
购房交易均由购房人本人签字办理，自行缴纳购房款、办理银行按揭贷款等相关手续；房屋出售价格也与同一楼盘同一时期的其他购房价格相当，无溢价销售。
这样问题就来了，如果房子是自愿销售，甚至还打折卖出去的，我们为什么认为这是不合理的行为？
只有一个解释，就是惠州乃至广东大多数地区的房价都虚高，大多数人都认为现在买房是吃亏，就算再送3万的折扣也吃亏。买房人并不能用同等价格把房子转手。这说明，除了深圳之外，整个广东的房地产还处于长期的下降区间。上面提到的所有矛盾，在未来几年甚至是未来十年还会进一步激化。
如果政府想解决长期的问题，而不是头疼医头脚疼医脚地去缓解财政压力，“保交楼”的时候就不能找有钱的城中村出钱。只有政府自己把责任担起来，下一步的改革才能推进。
感谢各位收看，876期节目到此结束，我们周二再见！